종중 명의로 된 땅을 매매한 뒤, 시간이 지나 무효 소송에 휘말린 사례가 늘고 있습니다.
“대표자와 계약도 했고, 대금도 지급했는데… 총회 결의가 없어서 무효라고요?”
‘종중’이라는 조직 특성상 해당 재산의 소유 형태는 총유에 해당하고, 이로 인해 일반 부동산과는 다른 법적 요건이 적용됩니다. 특히 매매계약은 물론, 중개수수료와 같은 채무 부담에도 종중총회의 결의가 필요한지 여부는 종중과 거래를 하는 매수인, 중개업자 모두 반드시 짚고 넘어가야 할 포인트입니다. 이번 글에서는 종중재산 처분과 관련된 핵심 법리와 판례 입장을 정리합니다.
종중은 공동선조의 분묘 수호나 제사, 친목 도모 등을 목적으로 구성된 친족 중심의 단체로, 정관이나 관습에 따라 대표자가 선출되고 조직적으로 운영된다면 ‘비법인사단’으로 법적 성격이 인정됩니다.
이런 종중이 보유한 재산은 ‘총유’의 형태를 가지며, 민법상 명확히 규정된 합유·공유와 구별됩니다. 총유의 경우 사원총회, 즉 종중총회의 결의 없이 대표자 단독으로는 종중재산 처분이 원칙적으로 불가능합니다. 이는 민법 제275조, 제276조에 명시돼 있으며, 실무상 분쟁 발생 시 판단 기준이 됩니다.
종중 땅을 매도하거나 담보로 제공하는 행위는 ‘처분행위’로 분류됩니다. 이 경우 적법한 종중총회 결의를 거치지 않은 매매계약은 무효로 판단될 수 있습니다.
정관이나 규약이 없는 경우, 종중재산의 처분은 총회결의에 의하지 않으면 무효
(대법원 2005다30566).
더불어 상대방이 결의 절차의 부존재를 알지 못했다고 해도, 민법 제126조의 표현대리 법리가 적용되지 않아 유효성을 주장하기 어렵습니다.
이러한 법리를 종합하면, 매수인은 매매 계약 전 종중총회의 소집 절차, 정족수 충족 여부, 회의록 등 결의 관련 서류를 면밀히 검토해야 하며, 그렇지 않을 경우 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
그렇다면, 중개수수료 지급 약정처럼 ‘종중이 돈을 지불해야 하는 상황’도 총회결의가 필요할까요?
중개수수료 지급 약정은 총유물의 직접적인 관리·처분행위가 아닌 단순한 채무부담행위
(대법원2011다107900)
총회결의 없이도 유효하다는 입장을 밝혔습니다.
예를 들어 종중이 토지를 매도하며 중개업자와 계약하고 수수료 지급을 약속한 경우, 매매 자체는 총회결의가 없으면 무효일 수 있지만, 수수료 약정은 유효하다는 것입니다.
비슷하게, 재건축조합이 체결한 설계계약이나 채무보증 계약도 총유물 자체를 대상으로 한 것이 아닌 이상, 총회결의가 없어도 유효하다는 일관된 판례가 존재합니다.
총회결의 회의록 확인: 매매 계약 전 반드시 총회결의가 적법하게 이뤄졌는지 회의록, 소집공고, 출석부 등 자료로 확인해야 합니다.
대표자 권한 검토: 계약 당사자인 종중 대표자가 정관에 따라 적법하게 선출되었고 권한 범위 내에서 계약했는지 검토해야 합니다.
중개인의 리스크 관리: 수수료 지급 약정은 유효하므로, 계약서상 지급 조건과 시기를 명확히 기재해 추후 분쟁을 방지해야 합니다.
종중재산 처분, 반드시 확인하고 계약하세요. 종중재산은 개인의 재산과 달리 ‘총유’라는 특수한 소유 구조를 갖기 때문에, 매매 등 중요한 행위에는 철저한 내부 결의가 요구됩니다. 이 점을 간과하고 대표자만 보고 계약서를 체결했다가, 나중에 “총회결의가 없다”는 이유로 계약 전체가 무효가 되는 사례가 실제로 많습니다.
반면, 중개수수료처럼 종중의 외부적 채무부담행위는 총회결의 없이도 유효할 수 있으므로, 거래 전후 사안별 구분이 필수입니다.
이미 계약을 체결했거나, 거래 당사자로부터 종중재산이라는 설명을 들었다면 즉시 법률전문가의 조력을 받아 총유물의 관리·처분 절차 적법성을 점검하시기 바랍니다.‘정상적으로 계약했다’는 믿음만으로는 법적 보호를 받기 어렵기 때문입니다.
