종중 재산, 왜 일반 부동산과 다를까?‘종중 재산’은 특정 가족 집단의 공동 재산으로,통상적인 개인 명의의 부동산과는 법적 성격이 다릅니다.종중 재산은 '총유(總有)' 에 해당하며,이는 각 종중원이 일정 지분을 가진 공유와는 달리,개별 종중원이 자신의 몫을 주장할 수 없는 집단적 소유 형태입니다.이 때문에 종중 재산을 처분하려면 반드시 종중규약이나 종중총회의 적법한 결의가 있어야 합니다.단 한 사람, 대표자 한 명이 마음대로 팔 수 없는 구조입니다.그런데 실제 거래 현장에서는 이런 요건을 갖추지 못한 채 종중 토지가 매매되는 경우가 종종 있습니다.문제는 등기까지 마쳤더라도, 사후에 종중 측이 “총회 결의가 없었다”며 소유권이전등기 말소 소송을 제기할 수 있다는 점입니다.총회 결의 없이 이뤄진 매매, 무효 + 동시이행 판결 사례사례 요약:종중 토지를 총회 결의 없이 매도했고, 매수인들은 각자 지분에 따라 소유권 이전등기를 완료했습니다.이후 종중은 계약의 무효를 주장하며, 등기 말소 소송을 제기했습니다.법원의 판단 “종중 재산은 총유에 속하므로, 정관이나 총회 결의 없는 처분행위는 법률상 무효다.”하지만 동시에, 매수인이 대금을 반환받을 권리도 인정했습니다.즉, 법원은 다음과 같이 판결했습니다.매수인은 매매대금 13억 원을 돌려받고 종중은 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있다.이러한 판결은 “동시이행”의 원칙을 따른 것으로, 매수인이 대금을 돌려받기 전까지는 종중도 등기 말소를 강제로 요구할 수 없음을 의미합니다.실무 포인트 : 종중 규약 확인 없이 토지 매수는 매우 위험하지만 등기까지 마친 경우, 대금반환을 조건으로 등기 말소 가능.종중이 아니라 개인이 돈을 받은 경우, 누구에게 책임을 물어야 하나?사례 요약:종중의 실제 대표자도 아닌 일반인이 종중 소유 토지를 매도하고 매매대금을 개인 명의로 수령했습니다.매수인은 종중과 그 개인 모두를 상대로 부당이득 반환청구를 제기했습니다.법원의 판단 “종중은 이 계약의 당사자도 아니고, 매매대금 수령 주체도 아니다.따라서 부당이득 책임은 개인에게만 있다.”실무 포인트 : 계약 당사자가 종중이 아니라면, 종중에 청구 불가 대금을 실제 수령한 자만이 반환 책임을 진다.명의자와 실질 거래 당사자가 다른 경우 주의 필요대표자가 계약·대금 수령한 경우, 종중도 책임을 질 수 있다사례 요약:종중 대표자가 총회 결의 없이 종중 재산을 매도하고 매매대금을 직접 수령한 사례입니다.법원의 판단 “대표자의 행위는 외관상 종중의 업무로 보일 수 있고,따라서 종중은 대표자의 불법행위에 대해 민법상 사용자책임(민법 제756조) 을 진다.”→ 종중은 매수인에게 불법행위에 따른 손해배상 책임을 지게 되었습니다.실무 포인트: 대표자의 행위가 직무 범위 내라면 종중도 책임 있음대표자의 '외형상 권한'이 중요한 판단 기준 매수인은 대표자를 믿고 거래했더라도 종중에게 책임을 물을 수 있음전매가 이뤄졌는데도, 처음 매매가 무효로 된 경우는?사례 요약:A가 종중 토지를 매수한 후,B에게 다시 매도하여 전매가 이루어졌습니다.하지만 종중은 A와 B 모두를 상대로 매매 무효 소송을 제기했고, 법원은 이를 받아들였습니다.결국 최종 매수인 B는 소유권등기를 말소당했습니다.이에 B는 A를 상대로 매매대금 반환소송을 제기했습니다.법원의 판단 “등기 말소로 인해 계약 이행이 불가능해졌고,따라서 계약은 해제되며, 원상회복의 일환으로 대금 반환 의무가 있다.”→ A는 B에게 558,751,200원 + 이자를 지급해야 했습니다.실무 포인트: 최초 계약이 무효이면, 전매도 함께 무효. 최종 매수인은 직전 매도인에게 계약 해제에 따른 손해배상 청구 가능종중 재산 매매, 반드시 확인해야 할 사항종중재산을 매수하기 전에는 다음을 꼭 확인해야 합니다.·종중 규약 또는 정관 존재 여부·총회 결의가 실제로 있었는지 (의사록, 회의록 등)·계약 당사자가 진정한 종중 대표자인지·대금 수령 주체가 종중인지, 개인인지이 중 하나라도 명확하지 않다면, 사후에 계약 무효 → 등기 말소 → 손해 발생의 위험이 있습니다.김용일 변호사의 실무 조언종중 재산은 소유 형태의 특수성 때문에 단순 부동산 거래와는 전혀 다른 법적 리스크가 따릅니다.이제라도 아래와 같은 상황에 있다면, 즉시 전문가의 상담을 받아야 합니다.·매매계약은 했는데, 종중에서 계약 무효를 주장하는 경우·매매대금을 돌려받지 못한 채 등기가 말소될 위기에 놓인 경우·대표자 외 다른 종중원이 문제를 제기하고 있는 경우종중전문 김용일 변호사는 다양한 종중 재산 분쟁을 실제로 다뤄온 경험을 바탕으로 계약의 유효성 여부는 물론,매수인의 구제 수단에 대해 실질적 해법을 제시해 드립니다.단 한 번의 자문이, 수억 원 손해를 막을 수 있습니다.지금 바로 상담을 신청해 보시기 바랍니다.

종중 소유의 땅이나 건물을 처분(매매·증여·분배 등)하면서 총회 결의나 규약상 절차를 생략했다면, 그 계약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다.이번 글에서는 종중재산을 유효하게 처분하기 위한 법적 요건,이를 위반했을 때 실제로 무효로 판단된 판례들을 정리하여 알려드립니다.1. 종중재산 처분, 왜 절차가 중요한가요?종중재산은 일반인의 소유재산(사적 단독 소유) 와 달리, '총유(總有)', 즉 구성원 전체의 공동소유 형태입니다.이는 공유(공동명의 부동산)와는 다르며, 구성원 누구도 임의로 지분을 주장하거나 처분할 수 없습니다.법적 근거: 대법원 판례“종중재산은 종중원 전체의 총유에 속하므로,그 처분을 위해서는 종중규약이 정한 절차를 따르거나총회에서 유효한 결의를 거쳐야 한다.”대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다71812 판결 등따라서 단순히 ‘대표자가 팔았으니 됐다’는 식의 접근은 법적으로 전혀 보호받지 못할 수 있습니다.2. 요건을 어긴 경우 실제 소송에선 어떻게 판단됐을까?① 총회 결의 자체가 부당하거나 위법한 경우사례종중이 수용보상금을 분배하면서 ‘만 20세 이상 남성 종원’에게만 지급하기로 결의.법원 판단“공동 선조의 후손이면 성별에 관계없이 성년이 되면 종중원이다.민법상 성년은 만 19세이며, 성별에 따른 차별은 위법하다.”즉 결의 자체가 차별적이고 위법하므로 무효라는 겁니다.포인트 정리·종중원 자격에 있어 성별이나 관습은 법 위에 있지 않음·민법 및 평등권에 어긋나는 결의는 법적 효력 없음② 소집 권한이 없는 자가 총회를 열고 결의한 경우사례종중 총회 소집권한이 없는 사람이 일부 종원에게만 연락하여 임시총회 개최, 대표자 선임.법원 판단“총회는 반드시 정당한 소집권자가 모든 통지가 가능한 종원에게 사전통지를 거쳐 개최해야 유효하다.”이 경우는 총회 자체가 절차상 무효이므로, 대표자 선임도 무효라는 것입니다.포인트 정리·전화·구두 통보도 가능하나, 통지가 가능한 종원 전체에게 통보 필요·일부에게만 통보한 총회는 정당성이 없음③ 초기 절차가 잘못되었더라도, 사후에 적법하게 '추인'한 경우사례매매 계약 당시에는 종중 이사회 결의가 없었지만, 이후 정당하게 소집된 총회에서 매매계약을 다시 승인(추인).법원 판단“처음 결의가 무효라도, 나중에 정당한 절차를 통해 동일 내용을 재결의하면 새로운 유효한 결의로 간주된다.”최초 하자 있는 행위도 사후 적법한 절차를 거쳐 치유 가능하다는 것입니다.포인트 정리·'추인 결의'는 새로운 결의로 효력이 발생·단, 해당 총회가 적법하게 소집되고 결의되어야 함④ 법원에서 임명한 직무대행자의 권한은 제한적사례법원이 가처분으로 선임한 직무대행자가 종중 대표자를 선임하는 결의를 추인.법원 판단“직무대행자는 통상사무에 한하여 권한이 있으며, 종중의 임원 구성 변경은 통상사무에 포함되지 않는다.”따라서 대표자 선임 결의의 추인은 권한 초과로 무효다.포인트 정리·직무대행자의 권한은 관리·유지 정도의 범위·재산 처분·임원 변경은 법원의 별도 허가 없이는 불가⑤ 여성 종원을 배제한 총회, 법적으로 인정 안 됨사례여성 종원들에게 총회 소집 통지를 하지 않은 채 개최하여 결의한 경우.법원 판단“여성 종원도 남성과 동일한 종중원 자격을 갖는다. 통지가 가능한 종원 모두에게 소집 통지를 해야 하며, 이를 위반한 총회는 구성원 모두의 참여권을 침해한 것으로 무효다.”포인트 정리종중원 자격은 성별로 제한할 수 없음총회 소집 시 전 종중원에게 개별 통지 필요결론 – 절차 없는 종중재산 처분은 모두 '무효'가 될 수 있습니다종중 재산은 절차 중심의 법률행위입니다.내용보다 형식과 절차를 지키는 것이 훨씬 중요합니다.종중규약에서 정한 절차인지?총회가 적법하게 소집·의결되었는지?통지 대상에서 특정인을 임의로 배제하진 않았는지?결의 내용이 민법상 평등원칙이나 기타 강행규정을 위반하진 않는지?위 항목 중 하나라도 위반되었다면, 그 처분 행위는 전면 무효로 판단될 수 있으며 이미 체결된 계약도 사후에 무효화될 위험이 있습니다.3. 김용일 변호사의 실무 조언 – 종중재산 분쟁, 시작부터 법적으로 설계해야 합니다종중재산 처분은 통상적인 부동산 거래와는 완전히 다릅니다.공동체 내부의 합의 절차가 핵심이며, 그 합의는 단순한 ‘형식’이 아니라 법적 효력의 전제조건입니다.현재 다음과 같은 상황에 해당된다면, 반드시 종중전문 변호사와의 사전 상담이 필요합니다.·종중 토지나 건물의 매매계약을 진행 중이거나 이미 체결한 경우·총회 결의가 없었거나, 소수의 종원만 참여한 상태에서 의결이 이루어진 경우·내부 종중원 간 대표자 정당성, 결의 무효 등을 두고 분쟁이 발생한 경우법무법인 현 김용일 변호사는종중 소송 및 분쟁 해결 경험을 바탕으로 절차의 적법성부터 계약의 유효성, 소송 전략까지 체계적인 대응 방향을 제시해 드립니다.지금 바로 상담을 신청하시고,무효의 위험을 피할 수 있는 안전한 법률 설계를 받아보세요.

종중이 보유한 토지를 대표자나 임원이 총회의 결의 없이 임의로 매각했다면,그 처분은 단순한 내부 규약 위반을 넘어서 형사범죄로 평가될 수 있습니다.이번 글에서는 종중재산을 총회 결의 없이 처분했을 때어떤 형사적 책임이 발생할 수 있는지,그리고 종중원은 어떻게 대응해야 하는지 전문적인 법적 시각에서 풀어보겠습니다.1. 종중재산은 왜 함부로 처분하면 형사처벌 대상이 되는가?종중이 소유한 토지나 건물은 민법상 총유(總有)의 개념에 따라전체 종중원의 공동 소유로 간주됩니다.대표자 또는 일부 임원이 단독으로 소유하거나 임의로 처분할 수 있는 성격이 아닙니다.이러한 구조에서 종중 대표자는 재산의 '소유자'가 아니라, '보관자' 또는 **'관리자'**의 지위에 해당합니다.즉, 종중이라는 단체를 위해 맡아 관리하는 자에 불과합니다.따라서 총회의 결의 없이 종중재산을 매각하는 행위는타인의 재물을 위탁받은 자가 이를 무단으로 처분한 것으로 간주되어,형법상 횡령죄가 성립할 수 있습니다.2. 횡령죄, 어떤 조건에서 성립하는가?횡령죄는 대표자가 보관 중인 종중재산을 정당한 절차 없이, 자신의 판단으로 제3자에게 처분한 경우에 성립합니다.특히 대표자가 총회의 결의가 필요하다는 사실을 인식하고도일부 종중원에게만 통지를 하거나,총회가 열린 것처럼 허위 회의록을 작성해 이를 근거로 등기를 진행했다면,그 행위는 고의에 의한 불법처분으로 판단될 수 있습니다.처분 당시 대표자가 총회 결의 요건이 충족되지 않았음을 알면서도그 점을 무시하고 매매를 강행한 경우라면,형사법상 '고의'가 인정되어 유죄 판결로 이어질 가능성이 높습니다.3. 고의가 없으면 죄가 안 되는가?형사범죄는 원칙적으로 '고의'를 요건으로 하지만,실무에서는 단순한 실수와 고의 사이를 엄격하게 구별합니다.만약 대표자가 처분 당시 총회가 유효한 것으로 착각했다거나,종중규약의 내용을 몰랐던 경우에는그 고의가 인정되지 않을 수도 있습니다.하지만 다음과 같은 사정이 있다면 고의성이 인정될 여지가 높습니다.총회 결의 요건을 알면서도 일부 종중원에게만 통지를 한 경우.회의가 개최되지 않았거나 정족수 미달임에도 회의록을 허위로 작성한 경우.회의에 참석하지 않은 종중원의 서명을 도용한 정황이 있는 경우.이처럼 총회의 실질적 정당성이 결여된 상태에서매매계약 체결, 등기 서류 제출까지 이루어졌다면고의에 의한 범죄로 보게 됩니다.4. 나중에 종중에 돈을 돌려줬다면 처벌을 피할 수 있을까?그렇지 않습니다.형법상 횡령죄는 재산을 보관하던 자가 이를 무단으로 처분한 순간에 이미 성립합니다.즉, 사후에 종중에 매각대금을 반환했더라도 이미 발생한 범죄의 성립에는 영향을 주지 않습니다.또한, 사후에 종중총회에서 해당 매매행위를 '추인'했다고 해도이미 위법하게 이루어진 처분에 대해 형사책임이 사라지지는 않습니다.이러한 사후 사정들은 재판에서 양형 사유로 고려될 수는 있지만, 처벌 여부 자체를 뒤바꾸지는 못합니다.5. 처벌의 수위는 어느 정도인가?종중재산 처분과 관련된 형사범죄는 다음과 같은 법조항에 따라 처벌될 수 있습니다:형법 제355조(횡령): 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금특정경제범죄 가중처벌법(특경법): 횡령액이 5억원을 넘는 경우→ 최저 5년 이상 징역 또는 무기징역·형법 제231조(사문서위조), 제234조(동행사): 허위 회의록, 서명 도용 등이 포함된 경우·형법 제228조(공정증서원본불실기재죄): 허위 서류로 등기를 유도한 경우·형법 제231조 단서(자격모용사문서작성): 대표자가 아닌 자가 대표자로 기재한 문서를 작성한 경우이와 같이 단일한 행위가 2개 이상 형사범죄로 병합 적용될 수 있다는 점에서 실형 가능성도 결코 가볍게 볼 수 없습니다.6. 종중원 입장에서는 어떻게 대응해야 하나요?종중원으로서 다음과 같은 조치를 통해 대응이 가능합니다.총회결의부존재 확인 소송 또는 결의무효확인 소송을 제기하여 총회 자체의 하자를 다툴 수 있습니다.처분행위가 무효임을 전제로 매매계약 무효 확인 소송 또는 등기말소청구를 통해 부동산의 원상회복을 구할 수 있습니다.동시에, 형사적으로는 해당 행위를 한 대표자나 임원에 대해 횡령, 위조, 불실기재 등의 혐의로 형사고소를 할 수 있습니다.이러한 민·형사 병행 대응은사건의 구조와 경위를 충분히 분석한 뒤 적절한 순서로 진행해야 효과를 기대할 수 있습니다.7. 정리하며 – 종중재산은 공적인 절차로만 처분해야 합니다종중재산은 단순히 부동산 하나를 처분하는 문제가 아니라, 공동체 전체의 권리와 법적 신뢰를 침해하는 행위입니다.절차 없는 처분은 단순한 '하자 있는 행정'이 아니라 형사법적 책임으로 직결될 수 있는 중대한 법 위반이라는 점을모든 종중 임원과 대표자들이 반드시 인식해야 합니다.8. 김용일 변호사의 실무 조언 – 민형사 통합 전략이 필요합니다실무상 종중재산 관련 분쟁은 단순한 매매 무효 다툼으로 시작되었다가형사고소로 확전되는 경우가 많습니다.따라서 사전에 아래 사항들을 면밀히 점검하셔야 합니다.·총회결의가 있었는지·소집 통지가 모든 종중원에게 이루어졌는지·회의록 내용과 실제 회의 내용이 일치하는지·처분 과정에서 누군가의 서명이 도용되지는 않았는지·대금이 종중 명의 계좌로 입금되었는지종중 형사사건은 초동 대응의 방향에 따라 무혐의로 종결될 수도 있고, 실형으로 이어질 수도 있는 민감한 영역입니다.