“계약도 했고 등기도 완료했는데, 뒤늦게 종중에서 무효라며 소송을 걸어왔습니다.”
종중재산인 종중땅을 매수한 이들이, 추후 해당 매매가 종중 내부 절차를 위반했다는 이유로 소유권 등기를 말소당하는 사례가 늘고 있습니다.
이러한 종중땅 매매 무효 문제는 단순한 계약의 문제가 아닌, 총유재산의 법적 성질과 깊은 관련이 있습니다.
이번 글에서는 ‘종중땅 매매 무효’ 상황이 어떤 경우에 발생하는지, 그리고 매수인이 어떤 대응을 할 수 있는지 실무적 경험으로 정리해드립니다.
종중재산은 종중원 전체가 공동 소유하는 ‘총유’의 형태로 존재합니다.
따라서 종중 대표자 단독으로 매매계약을 체결하는 것은 무효가 될 수 있으며, 반드시 정관이나 종중총회의 적법한 결의를 거쳐야 합니다.
대표자가 적법하지 않거나, 총회 회의록이 허위이거나, 소집절차에 문제가 있었다면 그 매매는 ‘종중땅 매매 무효’로 판단됩니다.
매수인이 이러한 사실을 몰랐다 하더라도, 표현대리 규정이 적용되지 않아 법적 보호를 받기 어렵습니다.
종중땅 매매 무효가 확정되면 매수인은 등기를 말소당하게 되지만, 종중이 받은 매매 대금은 반환을 받을 수 있습니다.
단, 매매 대금이 실제로 종중 계좌에 입금되었는지가 핵심입니다.
·종중이 돈을 받았다면 → 부당이득반환청구 가능
·대표자가 개인적으로 착복했다면 → 대표자 상대로 손해배상청구
만약 대표자가 돈을 이미 써버렸다면, 사실상 회수는 어려워지므로, 실질적인 법적 조치와 신속한 대응이 중요합니다.
법원은 ‘외관상 직무와 관련된 대표자의 불법행위’에 대해 종중에게도 책임을 인정한 바 있습니다.
즉, 종중땅 매매 무효 상황에서 매수인이 중대한 과실 없이 거래에 임했다면, 종중이 손해배상책임을 부담할 수도 있습니다.
단, 매수인이 총회 결의 여부나 대표자의 적법성 등을 제대로 검토하지 않았다면, 과실상계에 따라 손해배상액이 감액될 수 있습니다.
이는 실무상 가장 빈번하게 논쟁되는 지점이기도 합니다.
·부당이득반환청구: 매매대금 지급일로부터 10년
·손해배상청구: 피해 사실과 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위 일로부터 10년
소멸시효가 지나면 구제수단이 사라지므로, 시기를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
“종중땅 매매 무효”는 단순한 계약 파기와 다릅니다.
등기까지 마쳤더라도, 형식적 절차 위반 하나로 명의를 뺏기고 손해만 입을 수 있습니다.
그러나 매수인이 무조건 희생만 하는 구조는 아닙니다.
종중의 책임을 묻고, 손해를 복구할 수 있는 방안도 존재합니다.
지금부터라도, 법적 검토와 전략적 대응이 필요하며 법률전문가와 함께 이 문제를 풀어가야 할 때입니다.
