안녕하십니까.
대한변호사협회 공식 등록 부동산·상속 전문 변호사이자
법무법인 현 부동산 팀 총괄 대표 김용일 변호사입니다.
"절세 목적으로 가족 명의로 등기해 두었을 뿐인데, 부동산실명법 위반이라며 과징금과 수사기관의 연락을 받았습니다. 명의를 다시 돌려받고 처벌을 피할 방법이 없습니까?"
부동산을 매매하거나 상속받는 과정에서 실소유자와 등기명의자가 일치하지 않는 '명의신탁'은 실무에서 빈번하게 일어납니다.
하지만 현행 법제는 명의신탁을 단순한 민사상 무효를 넘어 과징금, 형사처벌, 전과 기록으로 이어지는 엄중한 위법행위로 규정하고 있습니다.
20년 넘게 부동산 소송만을 집중 전담해 온 경험을 바탕으로, 부동산실명법 위반에 따른 리스크와 예외 인정 요건, 그리고 대응 전략을 명확히 정리해 드리겠습니다.
부동산실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)은 명의신탁 약정 및 그에 따른 등기 유효성을 원칙적으로 무효로 처리하며, 다음과 같은 제재를 부과합니다.
①최대 30%의 과징금 부과
부동산 평가액의 최대 30%에 달하는 과징금이 부과되며, 등기 해소 후 5년(제척기간)이 지나지 않았다면 과거의 명의신탁에 대해서도 과징금이 부과될 수 있습니다.
②실소유자(신탁자) 형사처벌
5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금
③명의를 빌려준 자(수탁자) 형사처벌
3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금 (수탁자 역시 처벌 대상)
④공소시효 및 고발 리스크
명의신탁 등기 시점부터 공소시효가 기산되며, 수년이 지난 후 상속 분쟁이나 친족 간 갈등으로 형사고소가 진행되는 경우가 많습니다.
모든 명의신탁이 처벌받는 것은 아닙니다.
법률은 특정 관계에 한해 요건하에 예외적 유효성을 인정합니다.
·종중과 종중원 간의 명의신탁
·배우자 간의 명의신탁 (법률혼 배우자에 한함)
·종교단체와 산하 조직 간의 명의신탁
위 3가지 관계에 해당하더라도 조세 포탈, 법령상 제한 회피, 강제집행 면탈 목적이 없었음을 입증해야만 과징금과 형사처벌이 면제됩니다.
실무에서는 이 목적의 부존재를 엄격히 판단하므로 정교한 증빙이 필수적입니다.
가족 간 믿음으로 시작한 명의신탁이라도 소유권 다툼이나 수사가 시작되면 개인적 신뢰는 법적 책임을 면하는 근거가 되지 못합니다.
①초기 성격 규명 및 자료 확보
신탁 약정서, 매매대금 지급 내역, 재산세 납부 영수증 등 실질 소유자임을 입증할 객관적 물증을 사전 수집합니다.
②과징금 처분 불복 및 행정소송
과징금 산정의 적정성, 제척기간 도과 여부, 위법 목적의 유무를 분석하여 과징금 부과 처분 취소소송을 적극 검토합니다.
③형사 수사 단계 방어
신탁자와 수탁자의 진술 통일성, 예외 조항 적용 가능성, 소멸시효 및 공소시효 완성 여부를 정밀 분석하여 피의자 신문 단계부터 밀착 대응합니다.
부동산 명의신탁 사건은 단순히 '등기를 누구 명의로 해두었는가'의 문제를 넘어 행정제재와 형사처벌, 민사상 소유권 회복이 유기적으로 얽혀 있는 고난이도 영역입니다.
수사기관의 조사나 행정청의 과징금 통지를 받은 직후 초기 대응을 어떻게 설계하느냐에 따라 처벌 수위와 재산 보전 여부가 판가름 납니다.
저 김용일 변호사는 서울대학교를 졸업하고 2002년 사법고시에 합격한 이래, 지난 20년간 오직 부동산과 상속 한 길만을 집중적으로 걸어온 전문가입니다.
대한변호사협회 공식 등록 부동산 전문 변호사 및 상속 전문 변호사(대한변호사협회 제1호 동시 등록)로서, 2017년 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사로 선정되었으며 10년 연속 이데일리 뉴스 법률 칼럼을 통해 정교한 법리를 소개해 오고 있습니다.
부동산실명법 위반으로 과징금 부과나 형사 고소 위기에 처해 계시다면 혼자 고민하지 마시고 20년 실무 경험을 갖춘 부동산 전문 변호사 김용일의 조력을 받아보시길 바랍니다.
깊이 있는 법리 분석과 철저한 대응 전략으로 의뢰인의 정당한 재산과 권리를 끝까지 책임지고 지켜드리겠습니다.
감사합니다.
☑️ 서울대학교 졸업
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
☑️ 부동산 소송 및 명의신탁 분쟁 실무 경력 20년 이상
