안녕하세요.
법무법인 현 부동산팀 대표이자,
대한변호사협회 등록 부동산 전문 김용일 변호사입니다.
"오래전부터 내가 관리 중인 땅인데 누군가 와서 '이 등기가 무효'라며 권리를 주장하고 있습니다. 이럴 땐 어떻게 해야 하죠?"
상담을 진행하다 보면 자주 듣는 질문입니다.
의외로 많은 분들이 본인 명의로 된 토지를 오랜 기간 점유했음에도, 그 소유권이 뒤흔들릴 수 있다는 점을 뒤늦게 깨닫고 당황하십니다.
법무법인 현 부동산팀 대표이자, 대한변협 등록 부동산 전문 김용일 변호사가 등기부취득시효를 중심으로 법적 구조와 실무상 대응 전략을 정리해드리겠습니다.
부동산에 대한 권리를 주장할 수 있는 방식에는 크게 두 가지가 있습니다.
첫 번째는 타인 명의로 된 부동산을 20년 넘게 사용해온 경우입니다.
두 번째는 자신의 이름으로 되어 있으나 상대방이 "등기가 잘못됐다"며 문제 삼는 경우입니다.
후자의 경우, 이른바 등기부취득시효소송으로 방어가 가능합니다.
즉, 등기를 가진 사람이 해당 등기가 무효라는 주장을 받더라도, 정당한 사유 아래 10년 이상 실사용해왔다면 그 소유권을 인정받을 수 있습니다.
등기부취득시효가 인정되려면 다음 조건이 충족돼야 합니다.
·10년 이상 실질적으로 이용 중이었는지.
·스스로를 소유자라고 믿는지.
·제3자가 보기에도 그 믿음에 정당한 사유가 존재하는지.
·사용 과정이 평온하고 공개적이었는지.
하지만 가장 중요한 기준은 '소유의 의사'입니다.
그렇다고 해서 항상 의도만으로 판단되는 건 아닙니다.
법원은 등기의 진실성과 점유자의 인식, 당시의 사정 등을 종합적으로 살펴봅니다.
타인의 등기를 위조했거나 명백히 불법적 수단을 사용한 경우, 점유 기간이 아무리 길고 안정적이었다 해도 소유의 의사 요건이 충족되지 않아 등기부취득시효를 보호받을 수 없습니다.
반면, 실제 매매를 했고 중개를 통해 절차를 따랐으며 등기에 하자가 있다는 사실을 몰랐다면 사정이 달라집니다.
그렇기 때문에 사건 초기부터 점유 경위, 서류 내용, 부동산 관리 내역 등 입증 가능한 자료를 확보하고, 법리 검토를 통한 전략 수립이 필수입니다.
누군가 과거 사정을 들며 "이 등기는 처음부터 잘못됐다"고 주장해도, 이미 그 재산을 정상적으로 오랜 기간 관리해온 사람이 있다면 되돌리기는 어렵습니다.
다만, 점유자의 착오가 정당했는지가 관건이기 때문에, 단순 주장만으로는 부족하며 모든 사용의 내역과 정황을 구체적으로 소명해야 합니다.
부동산 문제는 표면만 보면 간단해 보이지만, 내막에 들어가면 상당히 복잡합니다.
특히 등기부취득시효처럼 양쪽 모두 권리를 주장하는 상황에서는 누가 더 정당한 사유와 증거를 갖췄는지가 결과를 좌우합니다.
·실사용 기간이 10년 이상인지.
·등기를 취득한 경위에 문제가 없었는지.
·세금이나 공과금은 누구 명의로 납부했는지.
·주변인이 누구를 실제 소유자로 인식했는지.
이러한 요소들을 종합해 법적으로 인정받을 수 있는 스토리를 전략적으로 구성해야 합니다.
이런 점에서 등기부취득시효는 단순히 '얼마나 오래 점유했는가'가 아니라, '어떤 사유로 점유했고 그 착오가 정당했는가'에 대한 종합적 판단이 이루어지는 만큼, 관련 경험이 풍부한 부동산 전문 변호사의 조력이 결정적일 수밖에 없습니다.
Q. 등기부취득시효와 일반 점유취득시효(20년)는 어떻게 다른가요?
등기부취득시효는 이미 자기 명의로 등기가 되어 있는 상태에서 10년간 선의·무과실로 점유하면 인정되고, 일반 점유취득시효는 등기 없이 20년간 점유하면 인정된다는 점에서 요건과 기간이 다릅니다.
Q. 등기에 하자가 있다는 사실을 알고 있었다면 취득시효가 불가능한가요?
등기부취득시효는 '선의·무과실'을 요건으로 하므로, 하자를 알고 있었다면 요건 충족이 어려울 수 있습니다. 다만 구체적 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
저는 20년 이상 부동산 전문 변호사로 활동하며 수많은 등기부취득시효소송 및 원인무효 소송을 성공적으로 이끌어왔고, 관련 실무 경험을 쌓아왔습니다.
만약 지금 부당하게 소유권을 주장 당하셨거나 등기의 효력에 대해 분쟁 중이시라면, 바로 법적 조력을 받아 사건을 유리하게 이끌어 나가셔야 합니다.
현재, 등기부취득시효소송과 관련해 도움이 필요하시다면 언제든 연락 주시기 바랍니다.
처하신 상황에서 최선의 방향으로 도움을 드리겠습니다.
감사합니다.
☑️ 서울대학교 졸업
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
