안녕하십니까. 법무법인 현의 부동산 전문 변호사, 김용일입니다.
저는 지난 20여 년간 부동산 계약 분쟁을 비롯하여 등기 관련 소송, 등기말소청구소송을 중심으로 수많은 실무 사례를 수행해 왔습니다.
서울대학교를 졸업하고 대형 로펌인 법무법인 현에서 부동산팀 대표 변호사로서 실무를 총괄하고 있으며, 이러한 전문성을 인정받아 2017년 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정 및 10년째 이데일리 부동산 칼럼을 연재하고 있습니다.
오늘은 실무 현장에서 빈번히 발생하는 쟁점 중 하나인 장기간 방치된 매매예약가등기를 말소할 수 있는지에 대하여 관련 법리와 판례를 바탕으로 명확한 기준을 제시해 드리고자 합니다.
부동산 거래 시 매도인과 매수인 사이의 매매예약을 기초로 가등기를 설정하는 경우가 많습니다.
가등기 권리자가 향후 매매예약완결권을 행사하면 본계약이 성립되며, 이에 따라 소유권이전등기(본등기)를 청구할 수 있는 효력이 발생합니다.
문제는 예약만 해둔 채 실제 본계약을 체결하지 않고 수년간 방치되는 사례입니다.
이때 소유자가 가등기를 말소하기 위해 반드시 검토해야 할 것이 바로 매매예약완결권의 법적 성질입니다.
법리 요강: 매매예약완결권은 형성권(形成權)의 일종으로, 별도의 약정이 없는 한 매매예약 성립일로부터 10년의 제척기간(除斥期間)이 적용됩니다.
즉, 10년 내에 이를 행사하지 않으면 권리는 확정적으로 소멸합니다.
실제로 전주지방법원 군산지원 판결(2020가단56139)에서는 매매예약 체결 후 10년이 지나도록 완결권을 행사하지 않은 사안에 대해, 제척기간 도과를 이유로 해당 가등기의 효력 상실 및 말소 의무를 인정한 바 있습니다.
가등기 말소 청구 시 가장 주의해야 할 대목은 계약서상의 특약입니다.
실무에서 사용되는 일부 계약서에는 별도의 의사표시 없이도 일정 시점이 지나면 매매계약이 자동으로 성립된 것으로 본다는 ‘자동완결 간주조항’이 포함되기도 합니다.
이 경우, 예약완결권의 행사 여부와 관계없이 본계약이 이미 성립된 것으로 간주되므로, 단순히 10년의 제척기간이 지났다는 이유만으로는 가등기를 말소할 수 없습니다.
광주지방법원 판결(2020나57263) 역시 이러한 자동완결 조항이 있다면 제척기간 도과에 따른 가등기 말소 청구는 허용되지 않는다고 명시하고 있습니다.
자동완결 조항에 의해 본계약이 성립된 경우라도, 가등기를 말소할 기회는 여전히 존재합니다.
바로 소유권이전등기청구권의 소멸시효입니다.
10년의 소멸시효: 본계약 성립 시점으로부터 다시 10년이 경과할 때까지 매수인이 대금을 지급하지 않거나 본등기를 청구하지 않는다면, 매수인의 권리는 시효로 소멸하게 됩니다.
이 경우 기초가 된 가등기 또한 말소 대상이 됩니다.
점유에 따른 예외: 다만, 매수인이 해당 부동산을 인도받아 실제로 점유하고 있는 경우에는 소멸시효가 진행되지 않습니다.
대법원 판례(90다9797)에 따르면, 목적물을 인도받아 점유 중인 매수인의 등기청구권은 시효로 소멸하지 않으므로 가등기의 효력은 유지됩니다.
결론적으로, 장기간 방치된 매매예약가등기의 말소 가능 여부는 ▲계약서 내 자동완결 조항 유무 ▲예약완결권 행사 여부 ▲매수인의 부동산 점유 상태라는 세 가지 핵심 변수에 의해 결정됩니다.
실제 소송에서는 계약서의 문구 하나, 구체적인 점유의 형태에 따라 판결의 향방이 완전히 뒤바뀌기도 합니다.
따라서 가등기로 인해 재산권 행사에 제약을 받고 계신다면, 반드시 관련 판례에 정통한 전문가와 함께 전략적인 검토를 선행하셔야 합니다.
저는 수많은 부동산 등기 소송을 승소로 이끈 실무 경험을 바탕으로, 의뢰인의 상황에 가장 최적화된 해결 방안을 제시해 드리고 있습니다.
가등기 상태를 해소하고 소유권을 온전히 회복하고자 하신다면 언제든 법무법인 현의 김용일 변호사를 찾아주시기 바랍니다.
