“형제끼리 땅을 샀는데요. 지분등기는 같이 해뒀지만 실제론 서로 다른 구역을 나눠서 관리해 왔습니다. 그런데 한쪽이 자기 땅을 넘어서 건물을 짓겠다고 하네요. 법적으로 막을 수 있을까요?”
부동산을 공동으로 매입하고, 등기상으로는 공유로 처리하지만 실생활에서는 특정 부분을 나눠 사용하는 사례는 의외로 많습니다. 오늘은 이런 구조에서 문제가 되는 구분소유적 공유와 상호명의신탁 개념, 그리고 실질 소유권 행사에 대한 법적 판단 기준을 소개합니다.
표면적으로는 지분 공유지만, 실제로는 각자 특정 구역을 나누어 사용하는 경우가 있습니다. 이를 구분소유적 공유라고 하며, 이 구조는 내부적으로 ‘나의 구역은 나의 것’이라는 인식을 바탕으로 합니다.
법원은 이런 경우를 상호명의신탁 구조로 보기도 합니다. 즉, 지분등기를 서로 이름으로 해두었지만, 실제 사용과 소유는 구분돼 있다는 것입니다.
하지만 단지 “서로 나눠 썼다”는 사실만으로는 충분하지 않습니다.
다음과 같은 조건이 충족되어야 구분소유적 구조로 인정받을 수 있습니다:
어느 구역이 누구 몫인지 구체적으로 정해졌는가?
그 구역은 물리적·이용상 독립된 공간인가?
당사자 간 명확한 합의와 경계 인식이 있었는가?
예컨대, 한 건물의 특정 층을 각자 사용하며, 구조상 독립성과 전용성이 분명하다면, 이는 일반적 공유보다 한 단계 구체화된 법적 구조로 해석될 수 있습니다.
구분소유적 공유로 인정되면, 각 소유자는 자신의 영역에 대해 단독으로 건축, 임대, 처분이 가능합니다. 등기상 공유지분 형태라고 하더라도, 실제 배타적 사용 부분에 대해서는 소유자로서의 권리를 행사할 수 있다는 뜻입니다.
다만, 외부인에게 매도할 경우 그 사람에게도 같은 명의신탁 구조가 승계된다는 점을 유의해야 합니다. 만약 새 매수인이 내부 구조를 몰랐다면, 진정한 공유자로서 권리를 행사할 수 있게 되고, 구분 구조는 소멸됩니다.
내부적 합의가 깨졌거나, 특정인이 자신의 몫을 넘어선 행위를 시도할 경우, 단순한 공유물분할청구로는 해결이 어렵습니다. 이 경우에는 상호명의신탁 해지를 전제로 한 소유권이전등기청구라는 별도의 법적 접근이 필요합니다.
또한 명의신탁 구조가 공동명의로 되어 있는 경우라면, 단순히 지분 비율로 나누는 일반 분할소송은 허용되지 않으며, 이는 법원이 명의신탁의 본질을 해치는 행위로 보기 때문입니다.
외형은 공유지만 실질은 단독 소유. 구분소유적 공유는 복잡한 구조지만, 생활 속에서 흔히 벌어지는 현실입니다.
하지만 이 구조가 효력을 가지려면, 서류·이용현황·합의서 등의 증거가 명확히 갖춰져야 합니다. 또, 상호 간 신뢰가 깨졌을 때 이를 어떻게 정리할 것인지에 대한 전략도 필요합니다.
권리 행사가 억울하게 방해되거나, 갑작스러운 처분 위협에 불안하다면, 법적 구조에 맞는 대응을 지금부터 준비해보시기 바랍니다.
