“우리 종중 땅인데, 왜 개인 명의로 돼 있습니까?”
개발 호재나 보상금 지급 소식이 들리면, 종중 내부에서 이런 질문이 나옵니다.
과거에는 실무상 편의나 신뢰를 이유로 종중원 개인 명의로 부동산을 등기해두는 관행이 있었습니다.
문제는 시간이 흐르면서 명의인이 “원래 내 소유였다”라며 소유권을 주장하는 경우가 적지 않다는 점입니다.
이 글에서는 종중명의신탁이 법적으로 어떻게 다뤄지는지, 소송에서 쟁점은 무엇인지 실무 중심으로 정리해 보겠습니다.
부동산실명법상 명의신탁은 원칙적으로 무효입니다.
그러나 종중명의신탁은 예외로 인정될 여지가 있습니다.
대법원은 “유기적 조직을 갖춘 종중이 실존하고, 명의신탁 약정이 있다면 그 재산은 종중의 것으로 볼 수 있다”고 판시하고 있습니다.
즉, 일반적인 명의신탁과 달리 종중 간에는 실질 소유자 인정 가능성이 열려 있습니다.
법원은 다음과 같은 사실관계를 종합적으로 판단합니다.
·종중이 실재했는가 (제사, 분묘 수호, 회의록 등)
·등기명의인과 종중의 관계 (종손인지, 대표권자인지)
·등기 경위 및 명의신탁 약정 정황
·종중 재산세 납부 또는 임대수익 수령 주체
·등기필증 보관자
선조 묘지가 설치된 토지인지는 이 중 하나만으로 종중 재산임을 인정받기는 어렵고, 정황 전체를 종합해 판단하게 됩니다.
종중원의 명의로 돼 있던 부동산을 그가 임의로 제3자에게 팔았다면, 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다.
대법원은 “특별한 사정이 없는 한 수탁자의 처분행위는 유효”하다고 보고 있으며, 이는 명의신탁을 이유로 제3자의 소유권을 부정하기 어렵다는 입장입니다.
다만 예외적으로, 제3자가 수탁자의 무권대리를 알면서도 거래에 적극 가담했다면, 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 문제는 이러한 ‘악의’ 또는 ‘공모’의 입증이 매우 어렵다는 데 있습니다.
종중 명의신탁 소송은 대부분 명의신탁약정서가 없는 상태에서 시작됩니다.
따라서 오래된 회의록, 종중 정관, 제사 참석 기록, 임대 계약서, 재산세 고지서 등 ‘정황자료’가 매우 중요합니다.
또 하나의 쟁점은 총회 결의 절차의 적법성입니다.
종중 소송을 제기하기 위해서는 대표자가 종원 전원에게 통지하고, 과반수 이상의 찬성을 거쳐야 합니다. 이를 빠뜨리면 ‘형식요건 미비’로 소송이 각하되거나 기각될 수 있습니다.
다음 사항에 대해 소송 전에 반드시 정리해 보시기 바랍니다.
·등기 당시 종중이 실재했는가
·해당 부동산이 종중의 제사·분묘 등과 연계돼 있는가
·재산세, 임대료 수령자는 누구인가
·총회 결의 절차가 적법하게 이루어졌는가
·종중원 간의 촌수와 관계는 어떠한가
등기필증, 족보, 시제 참석 명단 등은 물론, 종중 내부에서 공유된 관행도 정리해두는 것이 좋습니다.
소송에서는 이러한 정황 하나하나가 판단의 결정적 요소가 되기 때문입니다.
종중명의신탁 분쟁은 단순한 소유권 다툼이 아닙니다. 개발 또는 수용을 앞두고 땅값이 오르면 갈등은 격화되고, 명의인과 종중 사이의 분쟁이 소송으로 확산될 수 있습니다.
이러한 상황에서는 종중 내부 정비, 증거 확보, 총회 결의 절차 등 모든 과정이 전략적으로 준비되어야 하며, 실무를 정확히 아는 전문가의 조력이 필수적입니다.
