가족 간 부동산 이전은 신뢰를 기반으로 쉽게 이뤄지곤 합니다.
특히 부모가 자식에게 등기 명의를 넘기는 경우, 실질적 대가 없이 이전되는 사례가 많지만, 시간이 흐른 뒤 다른 상속인들과의 분쟁이 발생할 수 있어 법적 검토가 필요합니다.
과연 이런 명의 이전은 ‘무상 증여’일까요, 아니면 부모가 실소유자임을 전제로 한 ‘명의신탁’일까요?
부동산실명법은 명의신탁 자체를 원칙적으로 금지하고 있지만, 가족 간 거래의 경우 단순히 실소유자가 따로 있다는 이유만으로 명의신탁으로 보지는 않습니다.
부모-자녀 관계처럼 친밀하고 신뢰관계가 깊은 경우에는 실제 권한이 부모에게 있었다 하더라도, 명의 이전 자체가 ‘증여’로 간주되는 사례가 많습니다.
이전받은 자녀가 소유권을 주장하고, 다른 상속인들이 이를 상속재산으로 편입하려는 경우라면 명의신탁 여부를 입증해야 하는 책임은 이를 주장하는 상속인 측에 있습니다.
이때 법원은 단순한 가족관계보다는 다음의 정황을 종합해 판단합니다:
·실질 매매대금의 부담 주체
·부동산 관리 및 수익 귀속자
·세금 납부 이력
·등기권리증의 보관 여부
·명의 이전 당시의 상황 및 자금 흐름
이처럼 명의신탁이었음을 입증할 자료가 부족하면, 해당 부동산은 자녀의 고유재산으로 인정될 가능성이 높아집니다.
상속재산분할심판 과정에서는 명의신탁 여부에 대한 직접적인 판단이 이뤄지지 않습니다. 이 사안을 다투기 위해서는 별도의 민사소송을 통해 부동산의 실소유자가 피상속인이었음을 입증받아야만 합니다.
실제로 서울가정법원 및 대법원 다수 판례는 “부동산 명의가 피상속인이 아닌 자에게 있다면, 먼저 그 소유관계를 확정하는 민사판결이 필요하다”고 판시하고 있습니다.
명의신탁으로 인정받은 경우 해당 부동산은 상속재산으로 편입되며, 공동상속인 간의 협의 또는 재판을 통해 분할하게 됩니다. 반면, 입증이 실패하면 해당 부동산은 명의자의 단독 재산으로 취급되어 상속에서 제외됩니다.
이처럼 부모가 자식에게 부동산을 이전하는 행위는 단순한 신뢰를 넘어, 향후 법적 해석에 따라 수천만 원, 수억 원 규모의 권리관계가 갈리는 사안으로 발전할 수 있습니다.
가족이라는 이유만으로 법적 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 부동산 이전의 실질적 성격과 증빙자료 확보 여부에 따라 그 귀속이 완전히 달라질 수 있습니다.
자녀에게 부동산을 이전했거나, 부모의 재산을 상속받는 과정에서 명의 문제로 고민하고 계시다면, 지금 바로 상속·부동산 소송에 정통한 김용일 변호사(법무법인 현) 에게 상담을 받아보시기 바랍니다.
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