“아내 명의로 해뒀더니, 재건축 이후 내 집이 아니라네요….”
명의신탁 부동산은 종종 세금이나 대출 문제에서 벗어나기 위해 활용되지만,
정작 재건축 사업이 진행되면 돌이킬 수 없는 상황에 놓이기도 합니다.
오늘은 이런 상황에서 재건축 명의신탁 부동산 소유권을 어떻게 회복할 수 있는지, 사례와 법리를 중심으로 차근차근 풀어드리겠습니다.
명의신탁이란 실소유자가 등기만 타인 명의로 해두는 것을 말합니다.
부동산실명법에 따르면 명의신탁은 무효이며, 명의신탁자는 수탁자 앞으로 되어 있는 등기를 말소시키고 자신의 등기를 회복할 수 있는 권리가 있습니다.
하지만 명의수탁자가 제3자에게 등기를 넘긴 경우라면, 이때부터는 제3자를 보호하기 위해 명의신탁자는 등기 회복을 주장할 수 없습니다.
법에서 ‘제3자’는 단순한 제3의 인물을 넘어서, 실질적으로 권리를 취득한 이들을 포함합니다.
재건축이 이뤄지는 경우, 기존 명의신탁 부동산과 신축 아파트 사이의 권리가 동일한가가 핵심입니다.
법원
도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획 인가 및 이전고시 절차를 거쳤다면, 신축 부동산도 기존 권리의 연장으로 보고, 명의신탁자가 소유권 회복을 주장할 수 있다.
반면, 이런 행정 절차 없이 단순히 분양계약만 체결된 경우라면, 신축 아파트는 기존 부동산과 법적으로 다른 물건으로 평가되며, 이때는 명의신탁자가 아무리 실소유자라고 주장해도 등기를 회복하기 어렵습니다.
재건축조합은 실무상 제3자로 간주됩니다.
명의수탁자가 조합에 토지를 신탁한 뒤 신축 건물을 배정받는 과정에서, 조합이 형식적으로는 제3자가 되는 것입니다.
하지만 재건축이 관리처분계획 및 이전고시를 통해 공용환권된 경우, 즉 ‘강제적 권리 교환’이 이루어진 경우라면, 명의신탁자는 조합을 통하지 않고도 여전히 수탁자를 상대로 소유권 회복을 주장할 수 있습니다.
재건축 명의신탁 부동산에서 권리 회복을 위해 반드시 확인해야 할 서류들이 있습니다.
우선 행정청의 관리처분계획 인가 여부, 이전고시 여부, 그리고 조합원 자격 및 분양계약의 성격 등입니다.
계약서나 조합규약을 통해 기존 부동산과 신축 아파트 간의 연계성이 명확해야 하며, 명의신탁 계약에 대한 증빙이 필요합니다.
재건축 명의신탁 부동산 소유권 회복은 불가능한 게 아닙니다.
행정적 요건과 권리의 동일성이 유지된다면, 법적 주장도 설득력을 갖습니다. 중요한 것은 타이밍과 입증입니다.
신축 분양이 완료되기 전, 혹은 조합 내 의사결정 전에 움직여야 권리 회복 가능성을 높일 수 있습니다.
재건축 명의신탁 부동산 소유권 문제는 단순한 명의 다툼이 아닙니다.
민사, 부동산실명법, 행정절차가 얽혀 있는 복합 쟁점입니다.
재건축 절차에 참여했는지, 명의수탁자와 조합 간 권리 이전 방식, 관리처분계획의 적법성 등 모든 요소가 결과에 영향을 미칩니다.
따라서 서류 준비와 법률적 전략 수립을 병행하며 전문가의 조력을 받는 것이 매우 중요합니다.
이미 조합원 명의로 분양이 완료된 상태라면 더욱 신속한 대응이 요구됩니다.
