“매수인이 계약을 파기했으니, 계약금은 당연히 몰수되는 거 맞죠?”
부동산 계약 실무에서 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다.
많은 분들이 계약서에 “위약금은 계약금 전액”, “배액 배상한다”는 문구가 있으니 당연히 효력이 있다고 생각하십니다.
하지만 실제 분쟁에서 법원이 계약서 문구 그대로 위약금 전액을 인정하는 경우는 의외로 드뭅니다.
왜냐하면 이 문제에는 민법상 ‘위약금’, ‘손해배상액의 예정’, ‘해약금’의 개념 차이가 개입되기 때문입니다.
이번 글에서는 ‘부동산매매계약서 위약금과 손해배상액의 예정’ 조항이 실무상 어떻게 해석되고 적용되는지, 그리고 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 설명드립니다.
부동산 매매계약의 계약금은 일반적으로 매매대금의 10% 정도가 설정됩니다.
문제는 이 계약금이 법적으로 ‘해약금’ 인지, ‘위약금’ 인지 구분되지 않은 채 사용되고 있다는 점입니다.
민법 제565조:
당사자 중 일방이 계약금만 포기하거나, 배액을 배상하면 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다.
→ 이때 계약금은 ‘해약금’ 으로 기능합니다.
그러나 계약서에 “계약금은 위약금으로 간주한다” 또는 “계약 불이행 시 계약금 몰수” 등의 명시적 약정이 있는 경우,
→ 이 계약금은 ‘손해배상액의 예정’ 으로 해석됩니다.
즉, 단순히 계약금 조항만 있다고 해서 곧바로 상대방의 책임을 추궁할 수 있는 것은 아닙니다.
위약금과 해약금의 법적 성격을 구분하지 않으면, 오히려 계약금 전액을 돌려줘야 하는 상황도 발생할 수 있습니다.
계약서상 위약금이라고 기재된 조항은, 대부분 ‘손해배상액의 예정’ 으로 보게 됩니다.
민법 제398조 제4항
손해배상액의 예정이란, 불이행이 발생했을 때 별도의 손해 입증 없이
계약서상 금액을 지급하게 하는 제도입니다.
그러나 이것이 곧 벌칙적 성격의 위약벌은 아닙니다.
예시: “계약금을 몰수하고, 별도로 손해도 청구한다”
→ 일반적으로는 위약벌로 인정받기 어렵고, 예정된 손해배상액만 인정됩니다.
따라서 이중 배상을 원한다면, 계약서에 위약벌로 명확히 규정하고,
실제 손해를 추가로 입증할 준비가 되어 있어야 합니다.
계약서에 “계약금 전액 몰수” 혹은 “매매대금의 20%를 위약금으로 한다”고 되어 있다고 해도,
무조건 전액을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제398조 제2항
손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우, 법원은 이를 감액할 수 있다.
다음과 같은 사정이 있다면 위약금이 감액될 수 있습니다:
· 계약 체결 직후, 특별한 준비나 손해가 발생하지 않은 채 파기된 경우· 매도인이 곧바로 다른 매수인을 찾아 거래를 무리 없이 이어간 경우· 매수인의 귀책 사유가 크지 않고, 손해의 실질적 발생이 경미한 경우
실제 사례에서도 위약금의 30~50%가 감액된 판결이 다수 존재합니다.
계약서에 위약금 관련 조항이 전혀 없다면, 계약이 불이행되었다 하더라도 계약금 전액을 몰수할 수 없습니다.
이때는 단지 ‘실제 손해’ 만큼만 청구할 수 있고, 그 손해는 임대료, 인테리어 상담료, 중개수수료 일부 등으로 제한됩니다.
“계약을 파기한 쪽에서 손해를 입혔으니 당연히 계약금을 몰수한다”는 논리는,
명확한 위약금 조항이 없으면 법적 근거가 없습니다.
부동산 계약서를 작성할 때, 다음 항목은 반드시 확인하시기 바랍니다:
·계약불이행 시 위약금 또는 배액 반환 규정이 명확히 기재되어 있는가
·계약서 본문뿐 아니라 특약란에도 반복 기재되어 있는가
·위약금 기준이 ‘계약금’, ‘매매대금의 일정 비율’ 등으로 구체화되어 있는가
·계약 당사자 모두가 해당 조항에 날인 또는 서명을 완료했는가
계약 당시에는 단순한 문장처럼 보일 수 있지만, 분쟁이 발생하면 이 한 문장이 수천만 원의 손해를 좌우합니다.
많은 분들이 "계약을 깼으니 계약금은 당연히 몰수"라고 생각하십니다.
그러나 법적 관점에서 위약금은 ‘약정 + 사정’에 따라 감액 또는 반환될 수 있는 항목입니다.
계약서를 체결하시기 전, 위약금 조항이 없다면 반드시 보완하시고,
