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  • 공유지분 과반수 관리, 다수 지분자의 권리와 소수자의 대응 전략

    • 작성자 관리자
    • 작성일 2025-07-07
    • 조회수 60

    공동 소유한 부동산인데, 지분이 많은 쪽이 혼자서 임대 계약을 했습니다. 이게 가능한가요?

    나는 반대했는데 다수 지분자가 건물을 수리하고 비용을 청구하네요. 법적으로 정당한가요?


    공유 부동산에서는 이런 고민이 반복됩니다.

    특히 한 명이 절반을 넘는 지분을 가질 경우, 그 사람의 결정으로 공유 재산 전체에 영향을 줄 수 있는데요.


    오늘은 바로 이 공유지분 과반수 관리라는 법적 권한에 대해 풀어보겠습니다.


    1. 공유물의 관리, 누구까지 결정할 수 있나?

    민법 제265조

    공유물의 관리를 지분 과반수의 동의로 결정할 수 있다

    여기서 과반수란 정확히 2분의 1을 넘는 비율을 의미하며, 정확히 50%는 포함되지 않습니다.


    즉, 세 명이 부동산을 공유하고 있다면, 지분 51% 이상을 보유한 1인이 관리 행위를 단독으로 결정할 수 있는 것이죠.

    이 관리에는 임대차 계약 체결, 유지 보수, 시설의 일반적인 활용 등이 포함됩니다.

    따라서 과반 지분자는 이런 행위를 법적으로 할 수 있고, 나머지 지분권자의 사전 동의가 없어도 됩니다.


    2. 과반 지분자의 임대차 계약, 법적으로 유효할까?

    과반 지분자가 공유 부동산 전체를 대상으로 임대차 계약을 체결했다면, 해당 계약은 법적으로 유효합니다.

    그 지분자 명의로 계약이 이루어졌고, 그 사람에게 임대료나 보증금이 들어왔다면, 소수 지분권자는 그 수익의 일부를 요구할 수 있습니다.


    예를 들어 3분의 2 지분을 가진 A가 전체 건물을 임대하고 보증금 1억원을 받았다면, 나머지 3분의 1 지분자 B는 약 3,300만원에 해당하는 금액을 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

    만약 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 임대했다면, B는 손해배상도 요구할 수 있습니다.


    3. 관리와 처분, 그 경계는 분명히

    중요한 점은 ‘관리’와 ‘처분’을 구분해야 한다는 것입니다.

    관리란 단순 사용이나 수익 행위를 말하고, 처분은 재산을 팔거나, 건물을 신축하는 등의 본질적인 변경을 포함합니다.


    과반 지분자가 할 수 있는 행위는 관리까지입니다.

    만약 그 선을 넘어 건물을 새로 짓거나, 부동산을 담보로 제공하거나, 매각하려고 한다면 다른 모든 지분권자의 동의가 필요합니다.

    그렇지 않다면 해당 처분 행위는 무효가 될 수 있습니다.


    4. 소수 지분권자는 어떻게 대응할 수 있을까?

    소수 지분권자라고 해서 무력한 건 아닙니다.

    다음과 같은 권리가 있습니다.


    과반 지분자의 단독 사용으로 인해 수익을 못 얻었다면, 그에 상응하는 임대료를 청구할 수 있습니다.

    유지관리 비용을 자신만 부담했다면, 나머지 지분자에게 구상권을 행사할 수 있습니다.


    부당하게 저렴한 금액으로 임대되었다면, 정상 가격과의 차액에 대해 손해배상도 가능합니다.

    공유물 전반에 대해 소유권 분할이 필요하다고 판단되면, 공유물분할청구도 가능합니다.


    김용일 변호사의 조언

    숫자만이 권한의 전부는 아닙니다.

    공유 지분이 과반이 넘는다고 해서 모든 결정을 단독으로 내릴 수 있는 것은 아닙니다. 법은 그 권한을 ‘관리’ 범위 내로 제한하고 있으며, 이 범위를 넘는 처분이나 변경에는 전체 지분자의 합의가 필수입니다.


    반대로, 소수 지분권자도 자신의 권익을 적극적으로 보호할 수 있습니다.

    공유지분 과반수 관리가 허용된 상황이라도, 수익 분배와 비용 처리, 권리침해에 대해서는 충분히 대응할 수 있습니다.


    공동 소유는 협력과 이해가 핵심입니다.

    그러나 권리가 위협받는다면 주저하지 말고 법적 절차를 검토해 보시는 것이 좋습니다.