“집을 팔기로 했는데, 등기부에 이상한 게 떠 있어서 계약이 무산됐어요.”
“상대방은 돈을 달라고 주장하면서, 내 부동산을 막아 놓고는 아무런 행동도 하지 않습니다.”
이처럼 한쪽 주장만으로 내 재산이 제한당하는 경우가 종종 있습니다.
특히 주택이나 토지처럼 거래가 민감한 재산일수록, 등기부상에 걸려 있는 임시 기록은 매매 자체를 어렵게 만들고, 경제적 손실로 이어집니다.
이 글에서는 부당하거나 방치된 가압류등기 말소를 위해 활용할 수 있는 두 가지 실무 대응책, 제소명령신청과 해방공탁 절차를 구체적으로 소개드립니다.
일방이 주장만으로 설정한 임시 등기는, 흔히 말하는 가압류의 형태로 남습니다.
이는 분쟁이 최종적으로 해결되기 전까지 상대방 재산을 임의 처분하지 못하도록 하는 제도입니다.
문제는 이 조치가 상대방의 반박 없이 진행되는 경우도 많고, 실제로는 소송 제기 없이 수개월 또는 수년간 아무런 조치 없이 방치되기도 한다는 점입니다.
등기가 설정된 부동산은 매매, 증여, 담보제공 등 사실상 모든 재산 행위가 어려워지고, 이로 인한 손해는 고스란히 재산 소유자에게 전가됩니다.
따라서 단순히 ‘지켜보자’는 접근은 현실적으로 매우 위험할 수 있습니다.
상대방이 어떤 근거로 문제 제기를 했는지조차 모르겠다면, 제소명령신청을 통해 판을 바꿀 수 있습니다.
이는 법원을 통해 “상대방이 본격적인 절차를 시작하도록 강제해달라”고 요청하는 것입니다.
신청이 받아들여지면, 상대방은 20일 이내에 명확한 법적 절차를 개시해야 하며, 그렇지 않을 경우 기존에 걸어둔 등기는 정당성을 잃고 해제 신청이 가능해집니다.
따라서, 사실관계가 불분명하고 상대방이 장기적으로 대응하지 않는 상황에서는 가장 실효성 있는 첫 단계가 될 수 있습니다.
매매 일정이 임박했거나, 금융기관의 조건 충족이 필요한 경우처럼 시간이 핵심 변수일 때는, 일정 금액을 법원에 맡기고 등기를 해제하는 ‘해방공탁’ 방식이 있습니다.
법원 결정문에 기재된 금액(통상 채권자가 요구하는 액수 기준)을 현금으로 공탁하면, 그 즉시 해당 부동산의 제한 등기를 말소할 수 있게 됩니다.
물론 이 공탁금은 상대방의 권리가 확정되기 전까지 법원이 보관하며, 향후 분쟁 결과에 따라 회수 여부가 결정됩니다.
해방공탁은 지속되는 등기 제한 상태에서 벗어나기 위한 가장 빠른 실무 대응 방법이며, 특히 매도인·매수인 모두 입장이 급할 때 매우 유용하게 쓰입니다.
상대방이 실제 청구 절차를 밟지 않은 상태라면 제소명령신청으로 압박할 수 있습니다.
가압류등기 말소가 중요한 상황이라면 해방공탁으로 직접 해결하는 것이 좋습니다.
이 두 방법은 서로 배타적이지 않으며, 병행도 가능합니다.
예컨대, 해방공탁과 동시에 제소명령신청을 해두면, 만약 상대방이 청구를 하지 못했을 경우 빠르게 등기를 지울 수 있고, 그렇지 않더라도 공탁을 통해 재산을 제약에서 벗어날 수 있게 됩니다.
등기 제한은 기다릴수록 불리해집니다.
시간이 흐른다고 저절로 해결되지는 않습니다.
오히려 재산권 행사 제한이 장기화되면, 생활상 손해는 물론 정신적 스트레스까지 커지게 됩니다.
상대방이 실제로 어떤 주장을 하는지, 그 주장이 정당한지를 확인하고, 그에 맞는 선제적 대응이 필요합니다.
특히 ‘등기에 아무 조치도 못하는 상태’라면, 지금 바로 전문가 조력을 통해 제소명령 또는 공탁 절차를 준비하시는 것이 중요합니다.
· 가압류등기 말소, 소송 없이도 가능할 수 있습니다.
· 재산권을 지키는 방법은 ‘알고, 움직이는 것’에서 시작됩니다.
