부동산 매수 과정에서 잔금까지 모두 납부했지만 등기는 본인 명의가 아니라는 이유로 곤란한 상황에 빠지는 경우가 종종 있습니다.
그중 가장 혼란을 주는 사례가 바로 계약명의신탁입니다. 실질적으로 대금을 지급한 사람이 따로 있고, 등기는 타인 명의로 진행되는 경우죠.
그렇다면 이런 경우 나중에 ‘등기를 돌려받기로 한 약정’이 있다면 법적으로 유효할까요?
계약명의신탁은 부동산을 매수할 때 매수인이 직접 자신의 명의로 등기하지 않고, 제3자 명의로 소유권을 이전하는 방식입니다.
이는 흔히 자금 출처 회피, 세금 문제, 법률관계 정리 등을 이유로 사용되지만, 부동산 실명법 제4조에 따라 원칙적으로 금지된 행위입니다.
이 제도에서는 등기 명의자(명의수탁자)가 실질적인 매수인이 아니므로, 그에 따라 발생할 수 있는 법적 책임과 권리관계가 상당히 복잡해집니다.
부동산 실명법 제4조 제2항은 명의신탁약정 자체와, 그에 따라 이뤄진 등기를 모두 무효로 봅니다. 즉, 매수인이 매매대금을 전액 지급했더라도, 타인 명의로 등기가 되면 법적으로는 그 부동산의 권리를 가지지 못합니다.
예외적으로 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면(선의), 명의수탁자가 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 부당이득반환청구권만 가지게 됩니다. 이 경우 반환청구 대상은 “실제 지급한 매매대금 상당액”이지, 현재의 부동산 시세는 아닙니다.
많은 명의신탁자들이 다음과 같은 주장을 합니다.
“등기를 잠시 맡겼고, 언제든 제 명의로 돌리기로 합의했어요.”
하지만 대법원은 이에 대해 다음과 같이 판시하고 있습니다.
대법원 2006다35117 판결
명의수탁자가 명의신탁자에게 등기를 넘기기로 한 약정은 실명법에 위반되어 무효이며, 처분대금을 넘기겠다는 약정도 마찬가지로 무효이다.
즉, 신탁자 입장에서 보자면 등기를 되찾기 위한 명확한 ‘법적 수단’이 원천적으로 차단되는 구조입니다.
혹시라도 대비를 위해 명의수탁자 명의로 가등기까지 설정한 경우라면 어떨까요?
대법원은 이에 대해서도 다음과 같은 판단을 내렸습니다.
대법원 2014다63315 판결
무효인 명의신탁약정을 담보하기 위한 가등기 역시 원인무효이므로 말소 대상이다.
즉, 부동산 자체에 어떤 법적 조치를 해두더라도, 실명법에 위배되는 계약명의신탁 관계에서는 보호받지 못합니다.
모든 이전이 무효인 건 아닙니다.
명의수탁자가 완전한 소유권을 취득한 뒤, 부당이득 반환 대신 부동산을 대물로 넘기기로 ‘새로운 합의’를 한 경우는 유효하다고 본 사례도 있습니다.
대법원 2014다30483 판결
부당이득 반환 대신 부동산을 양도하기로 한 별도의 합의는 실명법 위반이 아닌 대물급부 계약으로서 유효하다.
즉, 실명법 위반에 따른 관계가 아니라, 명의수탁자가 자발적으로 다시 이전을 선택하고 대가성 법률행위를 기초로 했다면 그 이전 등기는 효력을 가질 수 있습니다.
계약명의신탁, ‘신뢰’보다 ‘법률’이 중요합니다. 계약명의신탁은 외형상 단순한 명의 대여로 보일 수 있지만, 법적으로는 매우 위험한 구조입니다.
소유권을 되찾는 데 있어 그 어떤 서류나 약정도 실명법 앞에서는 무용지물이 될 수 있으며, 부당이득반환만이 제한적인 구제 수단일 수 있습니다.
부동산 거래는 언제나 등기부 기준으로 권리를 판단하며, 소유권의 실질보다는 ‘명의자’의 존재가 절대적인 효력을 가집니다.
계약 이전부터 명의 구조, 자금 출처, 향후 등기 전략까지 철저히 점검하시고, 부동산법 전문가의 조력을 받아 문제를 사전에 예방하는 것이 가장 확실한 대응 방법입니다.
