“등기부에 제 이름이 올라있는데, 왜 소유자가 아니라고 하나요?”

부동산 분쟁 실무에서 자주 듣는 질문입니다.

특히 소유권이전등기 말소청구나 근저당권 분쟁에서, '등기추정력'의 의미가 핵심쟁점으로 떠오릅니다.

외견상 등록된 명의자가 권리자인 것처럼 보이지만, 결코 절대적인 증명은 아닙니다.

실체적 진실과 얼마나 부합하는지가 진짜 관건이죠.

1. 등기추정력, 스스로 권리를 증명해주진 않습니다

법은 “명의 기재가 존재하면 형식상 그 권리관계가 존재한다는 데에서 추정된다”고 규정합니다.

이게 바로 등기추정력입니다.

단순히 등기만으로 권리를 완전히 보장받는 것이 아니라, 실제 권리가 등기에 부합하는지를 상대가 입증해야 하는 구조입니다.

즉, 등기추정력은 시작일 뿐, 종결의 증거는 아닙니다.

2. 등기추정력이 깨어지는 순간들

다음과 같은 사례에서는 추정력이 법원에서 쉽게 부정되곤 합니다:

·매수인이 아닌 사람이 명의로 등록된 경우

·계약서가 위조되었거나 허위인 경우

·소유권 이전 원인(매매·증여 등)이 본래와 다르게 조작된 경우

·사망한 사람 명의로 거래 뒤 늦게 등록된 경우

·해당 내용이 실체관계와 현저히 어긋나는 경우

예컨대 '매매'를 이유로 등록 했지만, 실제로는 서류 위조였다면, 추정력은 깨지고 무효화될 수 있습니다.

3. 입증 책임의 방향 – 누가 무엇을 증명해야 하는가

등기추정력이 유지되는 한, 등록된 명의자는 기본적으로 권리자로 인정됩니다.

그러나 그 추정을 깰 책임은 이를 다투는 측에게 있습니다.

예)

“이전에는 위조된 계약서에 기초한 것이다”라고 주장하는 경우, 그 주장의 구체적 증거(원본 계약서, 진술, 사실관계)를 법원에 제출해야 합니다.

만약 이를 입증하지 못하면, 추정력은 그대로 유지되죠.

4. 소유권 이전 절차를 깨기 위한 필수자료 및 전략

민사 소송에서 등기추정력을 깰 때는 다음과 같은 준비가 필수적입니다:

·당시 계약 체결 서류 및 거래 내역 확보

·계약 상대방, 보증인의 진술

·세금 납부 내역, 실제 권리 사용 사실(점유·수익) 등

·위조 문서, 허위 보증 작성 정황에 대한 자료

·등기과정 중 착오·절차 위반 증거

특히 농지·임야·종중 등 오래된 재산일 경우, 과거 사실 관계를 복원해야 하므로 전문가의 도움이 중요합니다.

이처럼 단순한 등기부 열람만으로는 진짜 권리자임을 주장하기 어렵습니다.

김용일 변호사의 조언:

등기부 기록에 기반한 ‘출발 가점’일 뿐, 끝은 아닙니다.

부동산 권리 주장에 있어서 “나는 진짜 권리자다”라고 주장하려면 단지 소유권 이전 절차를 갖고 끝낼 것이 아니라 실체관계를 입증해야 합니다.

·만약 부당하게 등기를 넘겨 받았다거나,

·실체와 다른 명의로 내 재산이 이전된 것 같다면,

지금 바로 증빙자료 확보와 법적 대응 전략 준비가 필요합니다.

필요하시면 김용일 변호사 상담을 통해

·등기추정력 판단

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함께 여러분의 권리를 지켜드리겠습니다.