“아내가 빚 없이 내 땅에 근저당권 설정했대요.”

“친형이 ‘보증만 서달라’더니 등기만 해두고 연락 끊겼어요.”

이런 황당한 경험을 하셨다면, 지금부터 근저당권말소송으로 권리를 회복할 수 있는 방법을 안내드립니다.

1. 근저당권, 왜 설정되기만 해도 문제가 될까요?

근저당권은 사실은 ‘담보를 위해 설정만 한 권리’입니다.

하지만 채권이 없었다면, 근저당권은 ‘가짜 채권’을 근거로 한 통정허위표시로 간주됩니다.

이는 민법 제108조에 따라 원천적으로 무효입니다.

즉, 근저당권말소송으로 등기를 지울 수 있습니다.

실무에서는, 채무 없이 보증하거나 경매를 피하려다 등기만 해두는 경우가 많습니다.

이럴 때는 ‘근거 없는 등기’는 곧 무효 권리임을 법원이 인정합니다.

2. 진짜 채권이 있었다면? 근저당권자에게 입증 책임이 있습니다

근저당권 등기는 적법하게 행해졌다고 추정됩니다.

따라서 근저당권자가 “우리는 정말 채권이 있었어요.”라고구체적 증거로 입증해야 합니다.

·지급 내역

·채권양도계약

·이자 납부 등

채권 존재를 보여줄 모든 자료가 필요합니다.

이에 실패하면 근저당권말소소송에서 패소하게 됩니다.

3. 무효로 인정받기 쉬운 경우들

아래 같은 정황이 겹친다면, 근저당권말소송에서 유리합니다:

① 금전거래 입증 자료 부재: 거래 내역, 영수증, 계좌이체 없음

② 경제적 위기 직후 설정: 회사 부도·소송 이후 바로 설정

③ 가족·지인 간 특수 거래: 처·형·친인척 등 가족 간 설정

④ 비정상적 이자·대출 조건: 이자 미납·불합리한 조건 등

서울서부지법(2016가단1444) 판결

금전거래 기록 없음 + 이자 미지급 + 강제집행 회피 목적이 인정되어피담보 채권이 통정허위표시라 판단 → 등기 말소 판결

4. 예외 사례 – 정당한 사유가 인정된 경우

중요한 예외도 있습니다.

재산분할·양육비·보증·채무변제 약정이 있었다면, 서류상 문화적 합의가 있어, 법원이 근저당권말소소송에서 무효를 인정하지 않을 수도 있습니다.

대전지법(2020나106860) 판결

채무·양육비지급 약정이 있었다”며 유효한 담보 설정으로 인정 → 말소 불인정

5. 실무 전략: 말소 전에 꼭 해야 할 것들

① 등기 가처분 조치

·말소소송과 함께 근저당등기 말소 가처분 신청

·등기 이전 방지 + 권리보호 가능

② 경매 절차 정지

임의경매 중이라면 강제집행정지 가처분과 병행하여 경매 진행을 멈추게 할 수 있습니다.

③ 철저한 입증자료 수집

·채권 존재 여부 확인: 거래일자/계좌이체/어음·약속어음 등

·이자 내역 및 미납·소득세 납부 증빙

·등기 시점의 상황: 직후 경제 위기 여부 메모

·계약경위: 대출계획서, 차주·채권자 간 대화기록 등

6. 근저당권말소송, 이렇게 준비하세요

·채무 없이 설정된 근저당권은 통정허위표시에 해당하며 원천 무효

다만 담보 설정 당시 채권이 인정되는 경우는 예외

·소송 전 등기말소 가처분과 경매정지 신청은 필수

채권 존재 입증 책임은 근저당권자에게 있으며, 소송 준비 시 채권 자료를 철저히 수집하고 정리해야 합니다.

김용일 변호사의 조언

“나는 돈 빌린 적 없는데… 왜 근저당권이 있는 걸까?”

이런 의문이 있다면, 가능한 빨리 이 세 가지를 동시에 준비하세요.

·근저당권말소소송

·가처분·경매정지 절차

·증거 수집 준비

채권이 없다는 사실을 명확히 증명하지 못하면, 본인의 집이 낯선 타인의 담보로 남게 될 수 있습니다.

어려움이 있다면, 경험 있는 부동산 전문 변호사와 함께 권리를 지켜내는 것이 가장 확실한 방법입니다.