최근 서울 및 수도권 주요 지역들이 연달아 토지거래허가구역으로 지정되면서, 거래 과정에서 허가 절차를 놓치는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다.
"일단 계약부터 하고 허가는 나중에 받자"는 식의 접근은 자칫하면 계약 무효로 이어지고, 계약금 반환 분쟁 등 추가 손해를 초래할 수 있습니다.
이번 글에서는 토지거래허가구역 내 부동산매매계약의 법적 효력과 실무상 쟁점을 정리해보겠습니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조는 토지거래허가구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 유상으로 취득할 경우, 사전에 관할 구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.이는 매매뿐만 아니라 교환, 증여, 임대차 등 대부분의 부동산 권리 이전에 적용됩니다.
그렇다면 허가 없이 계약을 체결한 경우, 계약의 효력은 어떻게 될까요?
· 원칙: 허가 전 체결된 계약은 ‘무효’입니다.
· 예외: 사후 허가가 이루어지면 계약은 ‘소급하여 유효’로 인정됩니다.
즉, 이 계약은 법적으로 ‘유동적 무효’ 상태에 있으며, 허가 여부에 따라 유효 또는 무효로 귀결됩니다.
토지거래허가는 매도인과 매수인의 공동 신청을 전제로 합니다.
그러나 계약 체결 후 한쪽이 허가 신청을 거부하는 경우, 거래가 완전히 무산될 수 있습니다.
이럴 때는 다음과 같은 대응이 가능합니다.
허가 대상이 ‘토지’인 경우라도, 건물과 함께 매매하는 계약은 하나의 통합 약정으로 취급됩니다.
이때 토지에 대한 허가가 거부된다면 전체 계약이 무효가 될 수 있습니다.
다만, 예외적으로 건물만이라도 취득하겠다는 당사자의 명확한 의사가 있었다면, 그 부분만 유효로 인정될 여지는 있습니다.
계약서 작성 시 토지와 건물을 분리해 약정하거나, 허가 거부 시 일부 계약만 유지하겠다는 내용이 명시되어야 합니다.
문제는 아예 허가를 회피할 목적의 계약입니다. 예컨데,
· 매매를 증여로 가장한 경우
· 허위 내용으로 계약서 작성
· 허가 신청을 하지 않기로 합의한 경우
이러한 계약은 ‘유동적 무효’가 아닌 "확정적 무효"로 간주됩니다.
대법원도 "허가를 회피하려는 의사로 체결된 약정은 추후 허가를 받더라도 무효"라는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다.
허가를 받지 못해 계약이 무효로 확정된 경우, 이미 지급된 계약금·중도금은 어떻게 될까요?
부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있습니다.
만약, 허가 불이행에 대한 책임이 상대방에게 있다면, 손해배상 청구도 가능합니다.
예를 들어 매도인이 허위 사실로 허가를 신청했다면, 허가 거부로 인한 손해는 매도인이 부담하게 됩니다.
토지거래허가구역 내 거래는 단순히 계약서 작성만으로 해결되지 않습니다.
허가 절차가 완료되기 전까지는 계약의 법적 효력이 유동적인 상태이며, 허가 거부가 발생할 경우에는 계약 무효는 물론 손해배상 분쟁으로까지 이어질 수 있습니다.
따라서 다음과 같은 대응이 중요합니다:
· 계약 체결 전, 해당 토지가 허가구역인지 여부 확인
· 계약서에 허가 전제조항 및 협조의무 명시
· 사후 허가를 위한 전략 마련 및 분쟁 대비
“일단 계약하고 보자”는 태도는 토지거래허가구역에서는 통하지 않습니다.
이런 거래일수록 허가 절차에 정통한 전문가와의 협력이 절실합니다.
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