“상속받은 땅인데 지분만 있고, 형제들이 사용을 막고 있어요. 제 몫이라도 돌려받고 싶은데 방법이 없을까요?”
부동산을 공동으로 소유하게 되는 경우, 처음에는 별문제 없어 보이지만 시간이 지나면 누구나 한 번쯤 겪게 되는 고민입니다. 상속을 통해, 또는 공동 투자, 경매 낙찰로 인해 ‘지분’은 갖고 있지만, 실제 사용이나 처분은 어려운 상황. 이때 강제적으로라도 권리를 회복할 수 있는 절차가 바로 공유물분할청구소송입니다.
공유물 분배는 우선 공유자 간 협의로 처리하는 것이 원칙입니다. 지분 비율에 따라 어떤 방식으로 나눌지 정할 수 있다면 가장 이상적이죠.
하지만 협의가 되지 않거나, 특정 공유자가 일방적으로 사용하거나 처분을 방해하는 경우, 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다. 소송은 단 한 명의 공유자라도 제기할 수 있으며, 나머지 전 공유자를 상대로 진행됩니다.
법원은 공유자의 청구 방식에 구애받지 않고 사안에 따라 분배 방법을 결정할 수 있습니다. 가장 먼저 고려되는 방식은 현물로 나누는 것입니다. 예를 들어, 토지를 A와 B가 1:2 비율로 소유하고 있다면, 각 지분에 맞게 위치를 나눠주는 방식입니다. 실제로 당사자의 의사가 일치하거나, 위치·면적·용도 등에 따라 가능하다고 판단되면 법원은 이를 우선 적용합니다.
그러나 현실에서는 토지를 나누는 것이 쉽지 않거나, 물리적으로 나눌 수 없는 아파트·상가 등일 경우, 법원은 경매분할을 명령합니다. 이는 부동산 전체를 경매로 매각해 지분비율에 따라 대금을 나누도록 하는 방식입니다.
특히 한쪽 공유자가 무리하게 사용을 고집하거나, 서로 위치를 두고 갈등이 클 경우 경매로 귀결되는 사례가 많습니다.
실제로 법원은 “공유물의 성질이나 위치, 사용상황 등을 고려해 현물분할이 곤란하거나, 나눈 뒤 가치가 현저히 떨어질 경우 경매분할이 가능하다”고 판단한 바 있습니다.
한편 드물지만, 제3의 방식인 대금으로 나누는(가액배상) 판결이 선고되기도 합니다. 이는 공유자 중 한 명에게 부동산 전체 소유권을 넘기고, 나머지 지분은 금전으로 정산하는 방식입니다.
대법원은 이 방식에 대해 “공유관계의 사정상, 한 사람에게 현물 소유를 인정하고 나머지에게 지분 상당액을 배상하게 해도 실질적인 공평을 해치지 않는 경우 허용된다”고 판단했습니다.
예를 들어, 춘천지방법원은
“지분이 극히 적고 독립 이용이 불가능한 상황이라면, 대금분할이 합리적이다”며 전체 부동산을 한 명에게 넘기고 나머지는 금전으로 보상하라는 판결을 내렸습니다(2019가단398).
공유물분할청구소송에서 중요한 점은, 나누는 방식이 향후 재산가치에 큰 영향을 준다는 점입니다. 경매가 이뤄질 경우 시가보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아 손해를 볼 수 있고, 대금분할도 원치 않는 결과가 될 수 있습니다. 따라서 분쟁 초기 단계에서 현물분할을 관철할 수 있는 방안, 또는 협의분할을 유도할 전략을 세우는 것이 중요합니다.
공유관계가 오랜 시간 방치되었다면, 상대방이 이미 무단으로 사용하거나 임대수익을 얻었을 가능성도 있습니다. 이 경우에는 단순 분할청구뿐 아니라 지분권 침해에 대한 손해배상청구도 함께 검토해야 합니다.
공유물분할청구소송은 단순히 ‘나눠달라’는 요구에 그치지 않습니다. 어떤 방식으로 나누는지가 관건이며, 경우에 따라 수천만 원의 차이가 발생하기도 합니다. 또한 등기관계나 지분비율, 실제 이용 상태에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있으므로, 사전 분석과 전략 수립이 필수입니다.
공유지분을 둘러싼 갈등으로 고민 중이라면, 지금이야말로 법률 조력을 받을 시점입니다. 감정적인 분쟁으로 치닫기 전에, 내 권리를 지키는 가장 효율적인 길을 함께 모색해보세요.
