“등기가 되어 있다면 믿어도 되는 거 아닌가요?”
부동산 거래를 하다 보면 이런 의문이 들기 마련입니다.
특히 농지나 임야처럼 오래전 거래된 부동산의 경우, 실제 소유자와 등기상 명의자가 다른 사례도 종종 존재합니다.
이럴 때 자주 언급되는 것이 바로 ‘부동산특별조치법’입니다. 소유권 보존등기가 어려운 지역이나 상황에서
특별한 절차를 통해 등기를 허용했던 제도이기 때문입니다.
그렇다면, 이렇게 경료된 등기는 언제든 뒤집을 수 있는 걸까요?
부동산특별조치법에 따른 등기는 보증인 제도와 간이 절차를 통해 등기가 이뤄집니다.
이 제도는 실체 관계에 맞는 등기를 간소화하되, 한편으로는 강한 추정력을 부여함으로써 거래 안전을 도모했습니다.
즉, 일단 등기가 완료되면 실제 권리관계와 일치하는 것으로 법원이 간주하는 경우가 많습니다. 이는 확인서와 보증서가 첨부되어야만 등기가 가능하기 때문입니다.
강한 추정력을 깨뜨리려면, 단순한 의심만으로는 부족합니다. 실제 판례에 따르면 아래와 같은 조건이 필요합니다:
확인서나 보증서의 기재 내용이 허위이거나 위조된 경우
등기 절차 자체가 법적 요건에 맞지 않은 경우
권리취득 사실 자체가 명백히 허위임이 드러나는 경우
예컨대, 보증인이 사실관계를 확인하지 않고 작성한 경우라도 그 자체만으로는 등기를 번복할 수 없습니다.
하지만 당시 매수일자가 사망 이후로 기재되어 있다든지, 보증서 내용과 실제 권리관계가 명백히 불일치한다면 법원은 추정을 번복할 수 있다고 본 것입니다.
문제는 실제 소유자가 아닌 제 3자가 부동산특별조치법을 악용하여 등기를 마친 경우입니다. 이런 경우, 이전 소유자는 뒤늦게 사실을 인지하고 등기 말소를 청구하게 되지만, 그 과정은 생각보다 시간과 입증 책임이 매우 큽니다.
등기부만 보고 매수했다면, 나중에 소유권 분쟁에 휘말릴 수도 있는 이유입니다.
등기의 적법성에 의심이 들거나, 보증서가 허위로 작성된 정황이 있다면 다음과 같은 조치가 필요합니다:
정보공개청구를 통한 보증서, 확인서 열람
보증인의 진술 확보 (허위 작성 여부 확인)
등기 당시 거래 경위에 대한 객관적 증거 수집
이후에는 등기 말소를 위한 민사소송이 진행되며,
모든 입증 책임은 등기의 부당함을 주장하는 쪽에 있습니다. 특히 부동산이 농지, 임야, 종중 재산인 경우에는 과거 거래 관계까지 복원해야 하므로
전문가의 도움이 꼭 필요합니다.
부동산특별조치법에 따른 등기, 번복은 가능하지만 쉽지는 않습니다
겉으로 보기엔 단순한 등기 문제 같지만, 막상 파고들면 복잡한 법률과 과거의 사실관계가 얽혀 있습니다. 특히 부동산특별조치법에 따른 등기는 일반 등기보다 훨씬 강한 법적 효과를 갖기에 문제 제기 자체가 쉽지 않습니다.
만약 실체와 다른 등기로 피해를 입으셨거나 앞으로 거래를 계획하고 계신다면, 혼자 판단하거나 임의로 진행하기보다는 부동산 등기 소송 경험이 많은 김용일 변호사와 함께 정확한 증거 확보 및 법률 전략을 세워보시기 바랍니다.
등기는 기록이지만, 권리는 입증입니다.
그 권리를 지키기 위한 첫걸음, 지금 시작해보셔야 합니다.
