“구입 당시 자금은 제가 다 냈는데, 부동산은 다른 사람 명의로 되어 있어요.
사정상 그렇게 한 거였고, 저는 당연히 제 소유라고 생각했습니다. 그런데 그 사람이 갑자기 ‘내 땅’이라며 처분하려고 합니다.”
오늘은 실무상 쟁점이 많은 계약명의신탁의 구조와, 3자 간 실소유 거래와의 구별 기준, 그리고 법원이 중시하는 판단 요소에 대해 설명드리겠습니다.
부동산을 매수하면서, 여러 사정으로 타인의 이름을 등기부에 올리는 경우가 있습니다. 가족 명의, 지인의 이름, 심지어 사업 파트너나 동업자의 이름일 수도 있습니다. 당사자들은 흔히 “실제 주인은 따로 있다”며 내부적 합의를 강조합니다.
그러나 법은 내부 사정보다 서류상 구조, 즉 ‘누가 계약의 주체이고, 누가 등기를 가진 자인가’를 중심으로 판단합니다.
바로 여기에서 계약명의신탁과 3자 간 명의관계의 구분이 발생합니다.
계약명의신탁이란, 매매계약 자체를 명의자 이름으로 체결하고 등기 역시 그 사람 이름으로 마무리되는 구조입니다.
이때 실소유자가 따로 있다고 주장해도, 계약 당사자로 인정받지 못하는 이상 소유권 회복은 어렵습니다.
법원은 이러한 경우, 매매계약서를 기준으로 등기명의자가 계약의 실질 주체라고 판단합니다.
실제로 비용을 누가 냈는지는 그 다음 문제입니다.
그 결과, 명의를 돌려받을 수 없고, 단지 지불했던 매매대금을 반환하라는 민사청구만 가능해집니다.
3자관계로 인정되면 소유권 되찾을 수 있습니다.
반대로, 계약 당시 실제 매수자가 누구였는지를 매도인이 인지하고 있었다면,
법원은 계약명의신탁으로 보지 않고 3자 간 명의거래로 판단할 수 있습니다.
예컨대, 계약 체결과정에서 실소유자가 직접 협의하고, 대금지급, 세금납부, 계약서 작성, 등기권리증 보관까지 모두 담당했다면, 이 거래는 실질적으로 소유권이 귀속될 의사가 있었다고 볼 수 있습니다.
이 경우 법원은 실질 매수인을 계약당사자로 보고, 등기명의인을 상대로 소유권이전청구가 가능하다고 판단하게 됩니다.
계약명의신탁과 3자관계 거래를 구별할 때 법원은 단순히 계약서나 등기만 보지 않습니다.
그보다는 다음과 같은 실질 정황을 종합적으로 검토합니다.
·계약 체결 당시 누구와 주로 협의했는지
·계약금 및 잔금은 누가 지급했는지
·대출금 상환 및 이자 납부는 누구 몫이었는지
·취득세, 등록세, 근저당권 설정 비용 등 비용 부담 주체
·등기권리증은 누구의 손에 있었는지
계약의 법적 효과가 누구에게 돌아갈 의도로 작성되었는지 이러한 요소가 실제 거래의 주체가 누구였는지를 판단하는 핵심 근거가 됩니다.
그 땅이 내 것이라고 법이 무조건 인정해주진 않습니다.
형식과 실질, 서류와 정황, 모두가 종합적으로 고려되는 구조 안에서 내 권리를 주장할 수 있어야 합니다.
만약 계약명의신탁 구조였다면, 명의를 돌려받을 수는 없지만 지급했던 자금은 일정 부분 돌려받을 수 있는 가능성이 있습니다.
반대로, 법원이 실질 소유자로 인식할 수 있는 충분한 근거가 있다면 소유권 이전청구까지 가능한 3자관계 구조로 인정받을 수 있습니다.
불안하고 억울한 상황이더라도,지금이야말로 권리를 지키기 위한 첫걸음을 내딛을 시점입니다.
계약명의신탁과 관련된 판단은 복잡하고 민감한 영역인 만큼 전문가와의 상담을 통해 방향을 잡는 것이 무엇보다 중요합니다.
