임대차계약이 종료됐음에도 임차인이 건물을 비워주지 않을 경우, 임대인 입장에서는 단순한 불편을 넘어 재산권 침해에 직면하게 됩니다.
특히 연체가 반복되거나, 계약이 종료되었음에도 ‘버티기’가 계속될 경우, 이를 어떻게 법적으로 해결할 수 있을지 고민하시는 임대인 분들이 많습니다.
이번 글에서는 명도소송과 함께 반드시 고려해야 할 점유이전금지가처분 신청의 실무 요건과 대응 전략을 중심으로 설명드리겠습니다.
명도소송은 임대차계약이 종료된 후에도 부동산을 점유하고 있는 임차인 또는 제3자를 상대로 퇴거 및 인도를 청구하는 민사소송입니다.
그러나 명도소송은 다음과 같은 한계를 갖고 있습니다:
판결까지 6개월 이상 소요되는 경우가 많고 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면 강제집행이 무력화될 수 있습니다.
즉, 소송에 승소하더라도 실제로 건물을 회복하지 못할 가능성이 있다는 것이고,
이러한 상황이 바로 **‘점유이전금지가처분’**이 필요한 이유입니다.
점유이전금지가처분은 본안 소송(명도소송)이 진행되는 동안 피고가 점유 상태를 타인에게 이전하지 못하도록 금지하는 보전처분입니다.
이 조치는 다음과 같은 효과를 가집니다.
· 제3자에게 점유가 넘어가더라도 강제집행을 그대로 진행할 수 있음
· 명도소송의 실효성을 확보하고, 장기 분쟁을 사전에 차단
· ‘퇴거 지연’을 통한 시간 끌기 전략을 무력화시킴
실제 분쟁 사례 중에서도, 가처분 없이 명도소송만 진행한 경우,
판결 후 임차인이 지인이나 다른 법인 명의로 점유를 이전하여 새로운 소송을 다시 제기해야 했던 사례도 적지 않습니다.
서울 소재 한 상가에서 보증금 1천만 원, 월세 90만 원으로 임대한 임차인이
9개월간 월세를 연체한 사례가 있었습니다. 계약서에는 “2개월 이상 연체 시 계약 해지” 조항이 명시되어 있었고, 임대인은 이를 근거로 계약 해지를 통보했습니다.
김용일 변호사는 명도소송과 동시에 점유이전금지가처분을 함께 제기했고,
법원은 건물 인도와 미지급 차임 전액, 지연이자를 모두 인정했습니다.
퇴거를 거부하던 임차인은 더 이상 제3자에게 넘길 수 없었고,
강제집행 절차가 무리 없이 진행되어 건물주는 재산을 원상 회복할 수 있었습니다.
명도소송과 점유이전금지가처분을 동시에 준비하려면 단순히 계약서만 있어서는 부족합니다.
아래와 같은 자료가 실무상 핵심 증거로 요구됩니다.
임대차계약서 원본
부동산 등기사항증명서
연체 내역 정리표 및 은행 거래내역
계약 해지 통보 내용증명
점유 상태를 입증할 사진, 영상, 제3자의 진술서
법원이 요구하는 담보 (현금, 보증보험증권 등)
특히 주의하실 점은, 점유이전금지가처분은 반드시 명도소송과 연계되어야 하며,
단독으로는 인용되지 않습니다. 즉, 명도청구의 법적 근거와 긴급성, 구체적인 점유 상태를 함께 소명해야 합니다.
이러한 절차는 법원의 요건과 형식 논리에 맞게 구성되어야 하며,
전문가의 전략적 조력이 없으면 인용 가능성이 낮아지는 경향이 있습니다.
임차인의 자진 퇴거 가능성이 낮고, 연체가 반복되고 있다면
지금이 바로 법적 대응의 골든타임입니다.
명도소송은 누구나 제기할 수 있는 민사소송이지만,
소유권 회복을 실제로 실현하려면 **사전 보전조치(점유이전금지가처분)**가 반드시 병행되어야 합니다.
▶ 가처분 없이 소송만 진행하면→ 판결은 얻어도 집행은 실패할 수 있습니다.
▶ 전략적 초기 대응이 이뤄지면→ 1회 소송, 1회 집행으로 신속히 마무리할 수 있습니다.
명도소송만으로는 소유권 회복이 보장되지 않습니다.
점유이전금지가처분은 판결의 실효성을 확보하기 위한 필수 안전장치입니다.
계약서 외에도 연체 내역, 해지 통보, 점유 자료 등 다양한 입증 자료가 필요합니다.
조치는 빠를수록 유리합니다. 6개월 이상 시간을 허비하지 마십시오.
지금 건물 회복이 필요하신가요?
더 이상 지체하지 마시고, 명도소송과 점유이전금지가처분을 세트로 전략적으로 준비하십시오.
김용일 변호사가 임대인의 권리를 지키기 위해 함께 하겠습니다.
