최근 자영업을 하시는 분들 중 **“몇 달 월세가 밀렸다고 바로 계약 해지를 통보받았다"**는 상담 사례가 많습니다.
급기야 명도소송을 예고하는 내용증명까지 받은 경우, 임차인 입장에서는 상당한 불안감에 휩싸이게 됩니다.
그러나 임대인의 주장처럼 단순한 임대료 연체만으로 계약이 즉시 해지되거나, 바로 퇴거까지 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
임대차계약의 해지와 그에 따른 명도청구는 반드시 법에서 정한 요건과 절차를 거쳐야 유효하기 때문입니다.
이번 글에서는 상가 임대료 연체 시 계약 해지가 실제로 가능한 경우와, 임차인이 취할 수 있는 대응 방안에 대해 김용일 변호사가 설명드리겠습니다.
우선 임대인의 해지 주장이 법적으로 유효하려면, 일정 수준 이상의 연체가 있어야 합니다.
민법에서는 2기분 이상의 차임이 연체된 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 보지만, 상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 보다 명확하고 강화된 기준을 제시하고 있습니다.
상임법 제10조의8
임차인이 차임을 3기분 이상 연체한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
여기서 주의할 점은 ‘3개월 연속 연체’가 아니라, 누적된 연체금이 3기분 이상인 경우도 포함된다는 것입니다.
예컨대, 월 임대료가 200만 원인데, 4개월 동안 100만 원씩만 납부해 총 400만 원이 미납된 경우, 3기분 이상 연체에 해당할 수 있습니다.
즉, 임대인이 주장하는 해지 사유가 정당한지를 판단할 때에는 연체금액과 횟수를 모두 따져보아야 하며, 단순히 1~2회 납부가 지연된 것으로는 해지 요건이 충족되지 않습니다.
연체 요건이 충족되었다고 하더라도, 계약 해지는 임대인의 명확한 ‘의사표시’가 있어야 효력이 발생합니다.
대법원 판례 및 다수 실무 사례에 따르면, 구두 통보나 문자 메시지 등은 해지 통지로 인정되지 않는 경우가 많습니다.
일반적으로 내용증명 등의 서면을 통해 해지 의사를 명확하게 전달해야만, 해지의 효력이 발생합니다.
또한 계약서에 ‘자동해지’ 조항이 포함되어 있더라도, 법원은 일정한 요건과 절차가 없었다면 일방적 해지를 무효로 판단할 수 있습니다.
따라서 임대인의 해지 주장이 정당한지를 판단하기 위해서는, 해지 통지가 실제로 있었는지, 언제 어떤 방식으로 이루어졌는지를 면밀히 따져야 합니다.
많은 임대인들은 “보증금이 높아서 상임법 대상이 아니다”라고 주장하기도 합니다.
실제로 상임법은 일정 기준 이하의 **‘환산보증금’**을 기준으로 적용 여부를 판단합니다.
하지만 주의할 점은, 차임 연체에 따른 해지 사안에서는 예외적으로 환산보증금 요건을 따지지 않는다는 점입니다.
즉, 보증금이 기준을 초과해 상임법 적용 대상이 아니더라도, 제10조의8 조항은 동일하게 적용됩니다.
이는 대법원 판례에서도 명확히 확인된 사항입니다.
따라서 보증금 규모와 무관하게, 임대료 연체와 관련된 해지 여부는 상임법의 기준에 따라 판단되어야 하며, 이에 대한 잘못된 해석은 오히려 임대인의 청구를 기각시키는 결과를 초래할 수 있습니다.
계약 해지와 명도소송은 절차상 서로 연결되는 사안이지만, 각 단계마다 충족되어야 할 법적 요건이 존재합니다.
· 해지 요건(3기분 이상 연체)이 충족되었는가?
· 해지 통지가 적법하게 이루어졌는가?
· 임대인의 해지 의사표시가 명확하게 입증되는가?
· 상임법의 보호 대상에 해당하는가?
이러한 요소들을 모두 따져본 후에도 해지의 효력이 확정되어야만, 그 다음 단계인 명도청구(퇴거 요구)가 가능해집니다.
따라서 단순히 “연체가 있다”는 사유만으로 법원이 임대인의 명도청구를 바로 받아들이지는 않습니다.
임차인 입장에서는 먼저 연체 상황을 객관적으로 정리하고, 서면 통지 유무나 상임법 적용 여부를 면밀히 검토해 대응하는 것이 중요합니다.
임대료 연체가 있었다고 해서 계약이 무조건 해지되는 것은 아닙니다.
실무에서는 해지 요건이 충족되지 않았거나, 해지 절차가 위법하다는 이유로 명도소송이 기각되는 사례도 많습니다.
연체 사실이 일부 인정된다 하더라도, 임대인의 해지 통지 방식, 연체금 계산, 상임법 적용 여부 등 모든 요소를 종합적으로 검토해야만 정확한 판단이 가능합니다.
내용증명을 받은 상황이거나, 해지 통보에 대응해야 할 상황이라면, 혼자 고민하지 마시고 지금 바로 김용일 변호사의 조력을 받아 정확한 대응 전략을 마련하시기 바랍니다.
