부동산 매매 계약에서 간혹 포함되는 특약 중 하나가 바로 ‘다운계약서 작성’에 관한 조항입니다.
세금 부담을 줄이기 위한 목적에서 비공식적인 거래가액을 기준으로 별도의 계약서를 작성하자는 취지인데요.
그렇다면 이러한 다운계약서 작성을 거부하거나 이행하지 않은 경우, 매수인 또는 매도인은 계약을 해제할 수 있을까요?
이번 글에서는 다운계약서 작성 불이행이 법적으로 어떤 효력을 갖는지, 실제 분쟁 사례를 통해 알아보겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 대부분의 법원은 다운계약 특약은 부수적인 합의일 뿐이라고 보고 있습니다.
부동산 매매의 본질은 소유권 이전과 대금 지급이라는 점에서, 세무상 편의를 위한 다운계약은 그 자체로 계약의 본질적인 요소는 아니라는 것이 법원의 입장입니다.
실제 판례에서도 “다운계약서 작성은 매매계약의 주된 내용이 아닌 부수적 약정에 해당하며, 그 이행을 이유로 본계약의 이행을 거절하거나 해제할 수 없다”고 판단한 바 있습니다.
과거 한 사건에서는 매수인이 “다운계약서가 작성되지 않으면 잔금을 지급할 수 없다”며 일방적으로 계약 해제를 통보했습니다.
이에 매도인은 “다운계약 특약은 절세 목적의 참고 조항일 뿐, 잔금 지급의 조건은 아니었다”며 법적 대응에 나섰습니다.
법원은 매도인의 손을 들어주며 다음과 같은 취지로 판단했습니다.
·다운계약 특약은 계약의 주된 내용이 아니다.
·작성 거부를 이유로 한 매수인의 계약 해제는 무효.
·오히려 매수인의 잔금지급 지체가 채무불이행에 해당할 수 있음
이 사례는, 다운계약서를 둘러싼 갈등이 곧바로 계약 해제로 이어질 수 없다는 점을 명확히 보여줍니다.
무엇보다 중요한 점은, 다운계약 자체가 위법 행위라는 점입니다.
부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 실제 거래금액을 기준으로 신고하지 않을 경우 과태료 또는 형사처벌 대상이 될 수 있으며, 이를 강요하거나 조건으로 삼는 행위도 문제가 됩니다.
즉, 작성 거부가 문제가 되는 것이 아니라, 작성 요구 자체가 문제가 될 수 있는 사안입니다.
실무적으로 중요한 것은, 해당 특약이 계약서에 어떻게 기재되어 있는지, 그리고 협의 과정에서 실제로 어떤 논의가 있었는지를 입증하는 자료입니다.
계약서에 다운계약 특약이 명시되어 있는지
특약의 목적이 무엇이었는지 (단순 세무 목적인지, 실질 매매조건인지)
문서, 문자, 통화내용 등 협의 내역이 존재하는지
이러한 자료를 바탕으로, 해당 특약이 계약의 본질이 아닌 부수 합의임을 증명해야만 불필요한 계약 해제나 손해배상 청구를 막을 수 있습니다.
부동산 매매는 고액의 자산이 오가는 만큼, 사소한 표현 하나로도 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
특히 다운계약서 작성과 같이 법률상 위법성이 내포된 조항은 그 자체로 계약의 불안 요소가 됩니다.
만약 상대방이 이를 이유로 계약 해제를 시도하거나, 잔금 지급을 미룬다면 다음과 같은 요소를 반드시 검토해야 합니다.
계약서상의 특약 문구의 법적 해석
해제 통보의 정당성 여부
손해배상 책임 소재
계약금 몰취 또는 반환 가능성
법적으로 보호받기 위해서는 감정적인 대응이 아닌, 계약의 구조와 증거에 근거한 전략적 접근이 필요합니다.
