부동산 매매계약 과정에서 자주 발생하는 갈등 중 하나가 바로, 중도금까지 지급된 이후 매도인이 일방적으로 계약을 해제하려는 상황입니다.
“조건이 더 좋은 매수인이 생겼다”거나 “계약을 다시 생각해보니 마음이 바뀌었다”는 등의 이유로 계약을 무효화하려는 경우, 이미 중도금을 납부한 매수인은 어떤 법적 보호를 받을 수 있을까요?
이번 글에서는 민법 제565조의 해약금 규정, 이행 착수의 의미, 손해배상청구와 형사적 책임, 그리고 부동산처분금지가처분의 필요성까지 실무적으로 꼭 알아야 할 포인트를 정리해보겠습니다.
민법 제565조
당사자 일방이 계약금만을 받고 또는 교부하고 계약을 해제할 때에는 상대방이 이행에 착수하기 전까지 이를 해제할 수 있다.
즉, 계약금만 오갔고, 아직 아무도 계약상무의무 이행에 착수하지 않았다면, 계약당사자 일방은 계약금 포기 또는 배액상환의 방식으로 자유롭게 해제가 가능합니다. 이를 흔히 **‘해약금에 의한 해제’**라고 부릅니다.
하지만 중도금까지 지급된 경우에는 이야기가 달라집니다.
판례는 중도금의 일부라도 지급된 경우, 그 시점부터는 당사자가 계약 이행에 착수한 것으로 보아야 한다고 판단합니다.
대법원 판례,
“계약금 외 중도금이 지급된 이상, 이는 계약 이행 착수로 보아야 하며 민법 제565조에 따른 해제권은 소멸된다.”
특히 중도금을 약정일보다 일찍 지급했다거나 일부만 지급했다는 사정은, 해제권의 부활 사유가 되지 않습니다.
즉, 매도인은 더 이상 일방적으로 계약을 철회할 수 없으며, 매수인은 계약상 권리를 적극적으로 보호받을 수 있는 지위에 오르게 됩니다.
중도금 지급 이후 매도인이 일방적으로 계약을 파기하거나, 제3자에게 부동산을 처분했다면 다음과 같은 법적 조치가 가능합니다.
·민법 제 390조 민사상 손해배상청구
중도금 수령 이후의 계약 파기는 채무불이행에 해당합니다.
이로 인해 발생한 금전적 손해(예: 시세 차익 손실, 대출이자 등)에 대해 매수인은 민사소송을 통해 손해배상청구를 할 수 있습니다.
·형법 제355조 형사상 배임죄 성립 가능성
매도인이 중도금까지 받고도 제3자에게 부동산을 넘긴 경우, 이는 신임관계를 저버린 행위로서 배임죄가 성립할 여지가 있습니다.
배임죄는 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 계약의 진행 경과에 따라 기망 의도가 명확할 경우 사기죄 적용 가능성도 검토됩니다.
분쟁이 발생했을 때 가장 중요한 조치 중 하나는 부동산처분금지가처분 신청입니다.
매도인이 제3자에게 등기를 넘기기 전에, 법원에 가처분을 신청하면 등기부에 처분 제한 등기가 기재되어 이후의 소유권 이전을 막을 수 있습니다.
가처분 요건
·유효한 매매계약의 존재
·매수인의 중도금 지급 등 이행 착수
·제3자에게 부동산이 처분될 위험
이 가처분은 소송과 병행하여 진행되며, 향후 손해배상이나 소유권 주장 소송의 실효성을 확보하기 위한 핵심 수단입니다.
계약금만 지급한 상태
: 상대방이 이행 착수 전이라면 해제가 가능
중도금 지급 이후
: 일방적 해제는 허용되지 않으며, 손해배상과 형사책임까지 고려 가능
예방책
: 계약서, 송금내역, 문자 대화 등은 모두 증거 자료로 보관
: 분쟁이 우려되면 즉시 부동산처분금지가처분 신청
부동산 매매는 그 자체로 고액의 거래이자, 법적 분쟁의 가능성이 높은 계약 행위입니다.
특히 중도금 지급 이후의 일방적 계약 해제는 단순한 갈등이 아닌, 법적 책임이 수반되는 사안으로 발전할 수 있습니다.
이러한 상황에서는 감정적 대응보다, 적절한 권리 주장과 법률적 절차를 밟는 것이 장기적으로 가장 현실적인 대응 전략입니다.
