상가를 임차해 사업을 운영하는 임차인은 단순히 공간을 빌린 것이 아니라, 해당 상권의 활성화와 고객 유입에 실질적으로 기여한 주체입니다.
이러한 기여는 **‘권리금'**이라는 형태로 시장에서 평가받으며, 이는 단순한 거래 관행을 넘어 임차인의 정당한 재산권으로서 법적 보호를 받습니다.
그럼에도 불구하고, 임대차 종료 시점에서 임대인의 부당한 개입으로 권리금 회수가 방해되는 일이 여전히 빈번하게 발생하고 있습니다.
본 글에서는 상가권리금 보호의 법적 근거와 임차인이 유의해야 할 실무 전략에 대해 김용일 변호사의 관점에서 설명드리겠습니다.
상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 제10조의4는
임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하고 계약 체결을 요청할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다.
이 조항의 핵심은 다음과 같습니다.
· 임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 수 있는 기회를 보장· 임대인은 정당한 사유 없이는 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 없음· 정당한 사유 없이 계약 체결을 방해하면, 임대인은 손해배상 책임을 짐
즉, 임대인은 권리금 회수 기회를 막기 위해 개인적인 기호나 사적인 이유로 계약 체결을 거부할 수 없습니다.
상임법에서 말하는 **‘정당한 사유’**란 매우 제한적으로 해석됩니다. 법원은 다음과 같은 경우에만 임대인의 거절을 정당하다고 인정합니다:
· 신규 임차인의 신용 상태가 현저히 불량하거나임차인이 계약상 의무를 위반하거나 상가를 고의로 훼손한 경우
· 건물에 재건축이나 철거 계획이 확정되어 있는 경우 등
반대로, “업종이 마음에 들지 않는다”거나, “향후 다른 사람에게 임대할 계획이 있다”는 사유는 정당한 거절 사유로 인정되지 않습니다.
임차인이 권리금 회수 보호를 받기 위해서는 계약 기간 중 자신의 계약상 의무를 성실히 이행했어야 합니다.
특히 주의할 점은 다음과 같습니다:
임대료를 3기분 이상 체납한 경우에는 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있음
신규 임차인을 주선한 과정에서 협의 내용, 계약 제안서, 메시지, 녹취 등 관련 증거를 꼼꼼히 확보해 두어야 함
임대인의 방해가 있었음을 임차인이 입증해야 하므로, 증거자료 확보는 매우 중요
실무에서는 임차인이 신규 임차인을 소개했으나, 임대인이 장기간 회신을 미루거나 간접적으로 거절한 경우도 많은데요. 이럴 때는 협의 내용이 객관적 자료로 남아 있느냐가 소송의 핵심 쟁점이 됩니다.
서울 강남구에서 음식점을 운영하던 임차인 A씨는 계약 종료를 앞두고 신규 임차인 B씨와 권리금 계약을 체결했습니다. 하지만 임대인은 B씨의 업종이 마음에 들지 않는다는 이유로 계약 체결을 거절했고, 이에 A씨는 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.
대법원은 임대인의 거절이 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다며 A씨의 손을 들어주었고, 임대인에게 권리금 상당액의 배상을 명했습니다.
이 판결은 권리금 보호의 실질적 가치를 인정한 대표적인 사례로, 유사한 분쟁에서 임차인이 충분히 승소할 수 있다는 점을 보여줍니다.
상가권리금은 임차인의 영업 활동과 상권 구축의 결과로 형성된 법적 보호 대상이 되는 재산권입니다.
임차인이 이 권리를 보호받기 위해서는 다음 사항에 유의해야 합니다.
계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인 주선에 착수할 것
협의 내용은 반드시 서면 또는 증빙 가능한 형태로 남겨둘 것
임대인의 방해 행위가 있었다면 즉시 대응하고, 증거 확보에 집중할 것
향후 분쟁 가능성이 있다면 초기 단계부터 법률 조력을 받을 것
상가권리금은 단순한 관행이 아닌, 임차인의 정당한 재산권으로 법률에서 보호받고 있습니다.
임대인의 부당한 개입이나 방해로 권리금 회수가 좌절된 경우에도, 법은 임차인의 편에 서서 그 권리를 인정하고 있습니다.
정당한 권리 행사를 위해서는 시기를 놓치지 않고 대응하는 것, 그리고 법적 근거에 따라 입증자료를 확보하는 것이 가장 중요합니다.
권리금 분쟁이 우려되거나, 임대인과의 협의가 순조롭지 않다면
지금 바로 김용일 변호사에게 상담을 요청하시기 바랍니다. 실무 경험과 판례에 기반한 전략으로, 여러분의 권리를 지켜드리겠습니다.
