부동산 거래가 활발한 시장에서는 종종 다음과 같은 상황이 발생합니다.
“계약금까지 다 줬는데, 갑자기 집이 다른 사람 명의로 넘어갔습니다.”
이처럼 매도인이 이중으로 매매계약을 체결하고, 더 높은 금액을 제시한 제3자에게 등기를 이전한 경우를 이중매매라고 합니다. 이는 단순한 계약 위반을 넘어 민사상 손해배상, 형사상 배임이나 사기 혐의로도 이어질 수 있는 중대한 법률 분쟁입니다.
이번 글에서는 이중매매의 법적 효력과 민·형사상 책임 쟁점을 중심으로 실제 대응 전략까지 정리해드립니다.
민법은 부동산의 소유권 이전에 있어 등기부 기준의 형식주의를 취하고 있습니다.
즉, 계약 체결 시점이 아닌, 누가 먼저 등기를 완료했는지가 소유권 귀속의 기준이 됩니다.
예를 들어, A가 B와 먼저 매매계약을 체결하고 계약금을 받았음에도, 이후 C와 다시 계약하고 C에게 소유권등기를 넘겼다면, 법적으로는 C가 소유자가 됩니다.
B 입장에서는 계약은 먼저 체결했지만, 등기를 이전받지 못했다면 사실상 무권리자가 되는 셈입니다.
부동산 매수인이 계약금만 지급한 경우, 매도인은 배액배상 후 계약 해제가 가능합니다.
이는 민법 제565조가 규정하는 ‘해약금 규정’ 때문입니다.
하지만 중도금 이상을 지급한 경우에는 해약금 조항이 적용되지 않고, 매도인은 정당한 해제권 없이 계약을 파기한 것으로 간주됩니다.
이 경우 매도인은 계약 위반에 따른 전보배상 책임을 부담하며, 손해배상 범위는 실제 손해 + 이중매매로 인해 발생한 손실까지 포함될 수 있습니다.
또한, 이중계약의 제2매수인이 계약 경위를 알면서도 등기를 이전받은 경우, 반사회적 법률행위를 이유로 그 계약의 무효 주장도 가능할 수 있습니다.
이중매매는 경우에 따라 형사 처벌로도 이어질 수 있습니다.
실제 다음과 같은 상황에서는 수사기관의 개입이 가능합니다.
형법 제355조 제2항 배임죄
매도인이 중도금까지 수령한 후, 신뢰 관계를 위반하여 제3자에게 이중으로 매매하고 등기를 이전한 경우, 타인의 사무를 처리하는 자의 배임행위로 평가되어 배임죄가 성립.
형법 제347조 사기죄
애초부터 타인에게 팔 의사가 없었거나, 이미 타인에게 처분할 의도를 갖고 이중계약을 체결했다면 기망행위로 인정되어 사기죄가 성립
·배임죄: 5년 이하 징역 또는 1,500만 원 이하 벌금
·사기죄: 10년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금
※ 고액 분쟁일 경우 특정경제범죄가중처벌법 적용 가능성도 있습니다.
이중매매로 인한 피해가 발생했다면, 바로 소송에 들어가기보다는 먼저 내용증명을 통해 매도인의 위법 행위 및 책임을 정식으로 통지하는 것이 좋습니다.
이는 향후 민사 또는 형사소송의 입증자료로 사용됩니다.
민사적으로는 지급명령 신청을 통해 간단한 절차로 계약금 또는 손해액 청구도 가능합니다.
다만, 매도인이 책임을 부인하거나 등기이전으로 인한 실손해가 클 경우에는, 민·형사 병행 대응이 실무상 효과적입니다.
부동산 이중매매로부터 스스로를 보호하기 위해서는 아래 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
·등기부등본을 수시로 확인하여 소유권 이전 여부를 점검할 것
·계약서에 이중매매 시 손해배상 또는 계약 자동해지 특약을 명시할 것
·계약과 등기이전을 동일 일자에 처리하는 것이 가장 안전합니다
이중매매는 계약금 수령 단계에서는 단순 민사로 보일 수 있지만, 중도금 이상이 오간 이후에는 매수인의 신뢰를 저버린 배임행위 또는 사기행위로 확대될 수 있는 중대한 문제입니다.
특히 등기 이전 전까지는 거래 안전성이 확보되지 않기 때문에, 단순히 ‘계약했으니 끝’이라는 생각은 금물입니다.
법률적으로 유리한 위치를 점하기 위해선 이행 단계에서의 신중한 관리와 법적 조력자의 개입이 필요합니다.
이미 피해가 발생했거나, 계약 진행 중 이상 징후가 감지된다면, 지체 없이 법률전문가의 도움을 받아 계약서 검토, 손해 산정, 형사고소 병행 여부 등 실무적 대응 방안을 마련하시길 권합니다.
