“계약이 끝났는데 왜 보증금을 안 돌려주나요?”
주택이나 상가를 임차한 분들이 이사 전 가장 자주 겪는 갈등 중 하나입니다.
계약은 만료되었고, 명도도 마쳤지만 임대인이 “원상회복이 안 됐다”며 보증금 반환을 거절하거나 일부 차감하는 경우가 많습니다.
과연 임차인은 어디까지 ‘원상회복’을 해야 하고, 어디까지는 법적으로 부담하지 않아도 되는 걸까요?
민법은 임대차가 종료되면, 민법 제654조, 제615조를 근거로 임차인은 목적물을 반환할 의무를 지며, 그 반환 상태는 원칙적으로 ‘임차 당시 상태’가 기준입니다.
그러나 대법원은 “일반적이고 통상적인 사용으로 인한 마모나 손상은 임차인의 원상회복 의무 대상이 아니다”라고 판시해왔습니다.
즉, 시간이 지나 자연스럽게 닳은 벽지, 사용에 따라 생긴 물때나 가벼운 얼룩 등은 임차인의 비용으로 수리할 책임이 없습니다.
많은 임대차계약서에는 ‘계약 종료 시 원상회복’이라는 문구가 기계적으로 포함되어 있습니다.
그런데 이 조항이 있다고 해서 임차인이 모든 보수 비용을 부담해야 하는 것은 아닙니다.
특약의 문구가 구체적이지 않다면, 법원은 대체로 “통상적 마모까지 책임지기로 명시되지 않은 이상, 원상회복 의무의 범위는 제한된다”는 입장을 취합니다.
따라서 계약서에서 원상회복의 구체적 범위가 어디까지인지, 누가 어떤 비용을 부담하는지, 분쟁 전 계약서부터 확인하는 것이 핵심입니다.
또한 입주 초기와 퇴거 직전의 사진이나 영상 자료를 남겨두는 것이 실무상 매우 중요합니다.
실무에서는 이전 임차인이 남겨놓은 인테리어를 그대로 인수해서 사용한 경우가 많습니다.
이때 임대인이 “전부 철거하고 비워라”는 요구를 해오는 경우가 있습니다.
하지만 대법원은 “임차인이 계약 당시 인수한 상태까지만 회복하면 충분하다”는 입장을 분명히 하고 있습니다.
자신이 설치한 시설이 아니라면, 그 철거 의무는 임차인에게 없다는 의미입니다.
다만, 프랜차이즈 매장을 양수받은 경우처럼 기존 시설 인수를 포함한 계약 체결이 이루어진 상황이라면 예외가 될 수 있습니다.
이 경우는 계약서 내용과 거래 경위를 따져봐야 하므로, 별도의 법적 검토가 필요합니다.
임대인은 임차인이 명도를 하더라도, 원상회복이 불충분했다는 이유로 보증금 일부를 차감하거나 지급을 거부할 수 있습니다.
그러나 그 손해가 미미하거나 객관적 근거 없이 주장되는 경우, 전액을 반환하지 않는 것은 위법이 될 수 있습니다.
실제로 대법원은 “임대인은 보증금 반환의무를 지며, 다만 정당한 수리 비용과 공실 손해에 한해 차감할 수 있다”고 판단하고 있습니다.
임차인은 반환받지 못한 보증금에 대해 지연이자를 청구할 수도 있으며, 실제 손해보다 과도한 비용을 요구하는 임대인에게는 부당이득 반환 청구도 가능할 수 있습니다.
입주 전·후 사진, 동영상 기록은 필수입니다.
계약서에 ‘원상회복’ 특약이 있다면 반드시 범위를 명시하세요.
사전 점검표, 중개사의 확인설명서도 증거로 활용됩니다.
철거나 수리를 요구받았을 때는 견적서 및 중재 요청 절차를 활용하세요.
원상회복 의무는 단순히 "깨끗이 비우고 가라"는 의미가 아닙니다.
법적으로는 계약 당시 상태로의 회복, 그리고 통상적인 사용에 따른 마모는 제외라는 원칙을 기반으로 작동합니다.
보증금 반환을 둘러싼 분쟁에서 감정적 대응은 문제를 더 악화시킬 수 있습니다.
계약 체결 전부터, 그리고 종료 직전까지 철저하게 준비하고 확인한다면 불필요한 법적 다툼 없이 계약을 마무리할 수 있습니다.
