부동산 매매는 단순한 금전 거래가 아닙니다.
등기이전, 근저당 말소, 대출 인수, 세무 관련 특약 등 다양한 요소들이 함께 작동하는 종합 계약입니다.
이 과정에서 특정 조항이 이행되지 않았을 때, 그 불이행이 계약 전체를 해제할 만큼 중대한 사유가 되는지는 실무에서 자주 문제가 되는 쟁점입니다.
이번 글에서는 ‘부수적 채무불이행’이 계약 해제로 이어질 수 있는지, 그 판단 기준과 판례상 예외 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.
계약 해제가 인정되기 위해서는 통상 상대방의 본질적 의무 위반이 있어야 합니다.
예컨대, 등기이전 거부나 잔금 수령 자체를 거절한 경우처럼 거래 자체가 무산되는 상황이 대표적입니다.
반면, 인테리어 보수, 제세공과금 납부, 각종 서류 제출 지연 등 거래의 핵심과 직접적 연관이 없는 항목의 불이행은 일반적으로 ‘부수적 채무불이행’으로 분류되며, 그 자체로는 계약 해제의 사유가 되지 않는다는 것이 법원의 기본 입장입니다.
법원은 특정 조항이 부수적인지 본질적인지 판단할 때, 다음과 같은 기준을 적용합니다.
·계약 당사자의 합리적인 의사
·해당 조항이 계약 목적에 실질적으로 어떤 영향을 미치는지 여부
예를 들어, 세금 부담 경감을 위한 다운계약서 작성 특약은 명시되어 있더라도 통상 부수적 의무로 보며, 작성이 이행되지 않았다고 해도 계약 전체의 무효 사유로 인정되기 어렵습니다.
이처럼 단일한 조항이 해제를 정당화하려면, 그 조항이 위반되었을 경우 계약의 근본적 목적이 실현 불가능해질 정도여야만 합니다.
모든 부수적 의무가 해제 사유로 배제되는 것은 아닙니다.
그 조항이 위반됨으로써 거래 목적이 실현될 수 없거나, 상대방에게 실질적이고 회복하기 어려운 손해를 초래한 경우에는 계약 해제가 인정되기도 합니다.
예를 들어, 매수인이 매도인의 채무를 인수하기로 하고 잔금에서 해당 금액을 공제하기로 하였으나, 정작 채무를 제대로 이행하지 않아 근저당 실행 위험이 발생했다면, 이는 실질적인 계약 목적 훼손으로 판단될 수 있습니다.
계약 이후 대상 부동산에 가처분이나 근저당권이 남아 있는 경우에도 단순히 그 사실만으로는 계약 해제 사유가 되지 않습니다.
다만 매도인이 이러한 사실을 고지하지 않았거나, 말소 요구에 응하지 않는 경우에는 사안이 달라집니다.
법원은 매도인이 신의칙상 소유권이전 요건을 완비할 협조의무를 부담한다고 보며, 해당 의무를 장기간 방기한 경우 계약 해제가 가능하다는 입장을 취하고 있습니다.
부수적 채무의 불이행이 있었더라도, 곧바로 계약을 파기하는 것은 위험합니다.
반드시 아래 절차를 거쳐야 법적으로 효력을 인정받을 수 있습니다.
상대방에게 이행 최고 및 유예기간 부여
그 유예기간 내 이행이 없을 경우, 서면 또는 내용증명 방식의 해제 통보
이 모든 절차는 객관적 증거로 남길 것
감정적인 해제 통보는 되려 법적 분쟁을 유발할 수 있으며, 자칫 채무불이행 책임이 자신에게 돌아올 수도 있다는 점을 유의해야 합니다.
상대방이 약속한 조건을 지키지 않았다고 해도, 그것이 과연 계약 전체를 무효화할 수 있는 정도의 위반인지 여부는 법적으로 정밀하게 따져보아야 합니다.
실무상 ‘부수적 채무’로 보이더라도 거래 신뢰를 해치는 정도에 따라 예외적으로 해제가 인정되는 사례가 있는 만큼, 사안별 검토가 필요합니다.
또한 계약 체결 당시부터 법률적 위험요소를 점검하고, 분쟁 발생 시에는 가능한 한 이른 시점에 법률전문가의 조력을 받는 것이 현명한 선택입니다.
