“20년 넘게 내가 관리했는데 왜 아직도 내 땅이 아닌가요?”
부동산 점유취득시효는 널리 알려진 개념이지만, 실제 법적 요건을 제대로 이해하지 못해 소유권을 인정받지 못하는 사례가 매우 많습니다.
특히 명의신탁관계에서는 더더욱 조심해야 합니다.
최근 대법원은 계약명의신탁자가 주장한 취득시효를 인정하지 않으면서, ‘소유의 의사’라는 핵심 개념을 명확히 했습니다.
이번 글에서는 점유취득시효의 요건, 특히 ‘소유의 의사’가 왜 결정적인 쟁점이 되는지를 정리해보겠습니다.
민법 제245조
등기가 없는 자가 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 경우, 등기를 통해 소유권 취득 가능
등기된 자가 선의·무과실로 10년 이상 점유한 경우에도 시효 취득 가능
그러나 단순히 오랫동안 사용했다는 사실만으로는 부족합니다.
법이 중시하는 것은 바로 ‘그 점유가 소유를 전제로 했는가’, 즉 소유의 의사입니다.
‘소유의 의사’는 말 그대로 스스로를 해당 부동산의 소유자라고 인식하고 행동하는 것을 뜻하지만, 주관적 인식만으로는 부족합니다.
법원은 이를 객관적 정황에 기초한 정당한 권원이 있어야 인정합니다.
예를 들어,
·매매계약서 등 객관적 법률행위에 따라 점유를 시작했다면 → 소유의 의사 인정 가능
·무단 점유 또는 명의신탁 관계에서 점유했다면 → 소유의 의사 부정
결국, ‘점유’는 단순한 사용이 아니라, 정당한 소유권 주장을 전제로 한 법적 권한 있는 점유여야만 시효취득이 인정됩니다.
문제가 되는 것은 ‘계약명의신탁’입니다. 이는 실제 매수인이 대금을 지급하고도, 제3자의 명의로 등기를 하는 구조인데요.
이때 명의신탁자는 땅을 사용하고 관리해도, 법적으로는 ‘소유자 자격이 없음’을 스스로 인지한 상태이므로 ‘소유의 의사’ 요건을 충족하지 못하게 됩니다.
대법원 판례는 이를 다음과 같이 정리합니다:
“명의신탁자는 자신의 명의로 등기가 되어 있지 않다는 점에서 소유권이 없음을 인식하고 있으며, 점유는 타인의 권리를 배제하려는 의사가 결여된 상태이므로, 취득시효 요건을 갖추지 못한다.”
즉, 명의신탁자는 ‘처음부터 남의 명의로 부동산을 등기한 사람’이기 때문에, 법적으로 소유권 주장을 할 수 없고, 아무리 오랜 기간 점유했더라도 시효취득은 인정되지 않는 것입니다.
시효취득은 안 되지만, 전혀 보호받지 못하는 것은 아닙니다.
·매매 대금, 세금 등 실질적인 비용을 부담했다면 → 명의수탁자에 대한 부당이득 반환 청구 가능
·실질적으로 소유와 관리의 주체였다는 점이 입증된다면 → 신탁 해제 청구를 통해 일부 회복 가능성
다만, 소유권을 직접 이전받거나 등기 이전을 강제할 수는 없습니다.
소송 전략을 잘못 잡으면, 부동산도 잃고 비용도 회수하지 못하는 결과를 초래할 수 있습니다.
부동산 취득시효는 “오래 썼으니 내 것”이라는 단순한 논리가 아닙니다.
법은 소유 의사, 점유의 객관성, 권원의 정당성이라는 요건을 중시하며, 특히 명의신탁과 얽힌 경우에는 소유권 주장을 엄격히 제한합니다.
이런 사안은 등기 관계, 자금 출처, 점유 형태 등 모든 정황을 종합적으로 판단해야 하므로, 단순한 등기 변경 요청이나 시효 주장만으로는 불충분합니다.
과거 명의신탁된 토지를 사용하고 있거나, 시효 취득을 주장하려는 상황이라면, 지금 바로 부동산 소송 경험이 풍부한 변호사와 상담하여 실효성 있는 대응 전략을 마련하시기 바랍니다.
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점유의 흔적보다 법적 구조가 더 중요합니다.
잘못된 주장으로 권리마저 놓치지 않도록, 정확한 법률 검토부터 시작해 보시기 바랍니다.
