오랜만에 고향 땅을 찾았는데, 낯선 건물이 올라가 있고 누군가가 거주 중이라면 어떨까요?
의외로 이런 사례는 적지 않습니다. 사전에 동의하지 않은 무단점유나 무허가 건축이 발생한 경우, 토지 소유자는 자신의 권리를 회복하기 위해 ‘건물철거소송’과 ‘토지인도소송’이라는 민사소송을 제기해야 합니다.
그러나 이 소송은 단순한 부동산 분쟁이 아닌, 집행 가능성과 보전조치, 점유취득시효·법정지상권 같은 법리 다툼까지 고려해야 하는 고난도 사건입니다.
이번 글에서는 건물 철거 및 토지인도 청구 소송의 핵심 절차와 쟁점, 실무상 유의할 점들을 정리해 보겠습니다.
무단 점유자를 상대로 소송을 준비 중이라면, 첫 대응은 가처분 신청입니다.
소송이 제기되면 점유자가 건물을 제3자에게 양도하거나, 점유 사실을 은폐하려는 시도를 할 수 있습니다.
이를 방지하기 위해 ‘점유이전금지가처분’을 통해 현재 점유 상태를 고정시키는 것이 중요합니다.
이 조치는 이후 본안 판결과 강제집행의 실효성을 담보하는 핵심 수단입니다.
법원은 명확한 증거가 있어야 철거를 명령할 수 있습니다. 따라서 어떤 건물이 철거 대상인지 측량감정을 통해 정확히 특정해야 하며, 위치·면적·구조 등이 명확히 기재되어야 합니다.
만약 대상이 명확하지 않거나 주소나 지번이 일치하지 않는다면, 판결이 내려져도 ‘집행 불능’ 상태가 되어버립니다.
이 경우 처음부터 다시 소송을 제기해야 할 수 있으므로, 초기부터 측량 및 감정 절차를 충실히 거쳐야 합니다.
무단 점유로 인해 토지 소유자가 입은 손해는 단순한 점유 피해 이상입니다.
특히 상업용 부지나 임대 가능성이 있는 땅이라면, 사용료 상당액을 청구할 수 있습니다.
이는 부당이득 반환 청구의 일종이며, 철거 및 인도 청구와 함께 소송으로 병합하는 것이 일반적입니다.
이때도 중요한 것은 점유기간과 면적의 입증입니다. 감정자료, 과거 사진, 세금 납부 내역, 건축물대장 등의 자료를 확보해 입증 자료로 제출해야 합니다.
상대방이 자발적으로 철거하지 않는다면, 민사집행법 제260조에 따라 대체집행 절차를 진행해야 합니다.
대체집행이란 법원이 철거 비용을 산정하고, 원고가 이를 예치한 후 집행관이 강제 철거를 진행하는 절차입니다.
그러나 현실적으로 철거 대상 건물에 사람이 거주 중이거나, 물리적 충돌이 예상되는 경우에는 인권문제, 행정절차, 경찰 협조 등 다양한 실무적 고려가 필요합니다.
따라서 철거 명령이 명확히 기재된 집행력 있는 판결문 확보는 물론, 현실적인 집행 가능성까지 고려한 소송 전략이 필요합니다.
피고는 다양한 법적 항변을 제기할 수 있습니다. 대표적인 예시는 다음과 같습니다.
·점유취득시효: 20년 이상 점유했으므로 소유권을 취득했다는 주장
·법정지상권: 토지와 건물이 동일인 소유가 아니라는 주장
·유치권: 건물에 비용을 투입했으니 철거를 거부하겠다는 항변
·권리남용 금지 원칙: 철거 청구 자체가 부당하다는 주장
이러한 주장을 예측하고, 각 항변에 대한 반박 논리를 준비하는 것이 변론 전략의 핵심입니다.
초기 소장을 준비할 때부터 ‘법적 항변 차단 구조’를 설계해야 하며, 감정, 자료수집, 증인 확보 등도 병행해야 합니다.
건물철거소송과 토지인도소송은 단순히 “내 땅이니 나가라”는 요구만으로 끝나는 소송이 아닙니다.
보전조치–본안 소송–강제집행–항변 대응까지 모두 유기적으로 연결된 고난도 절차입니다.
특히 상대방이 이미 수년간 점유하고 있었던 경우, 시효 완성 여부, 인도 가능성, 철거 실효성까지 종합적으로 판단해야 하므로, 처음부터 전략적 대응이 가능한 변호사의 조력이 절실합니다.
“누군가 내 땅을 점유하고 있다면 지금이 골든타임입니다.”
토지 반환을 위한 적절한 대응은 소유권 회복은 물론, 향후 손해까지 회수할 수 있는 출발점입니다.
건물 철거 및 토지인도 청구와 관련해 궁금한 점이 있다면, 지금 바로 김용일 변호사에게 상담을 요청해 보시기 바랍니다.
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소유권은 침묵하는 자의 것이 아닙니다.
권리 위에 잠자는 자가 되지 않도록, 정확한 절차부터 시작해야 합니다.
