도심 재개발과 재건축이 활발해지면서, 상가 임차인에게 **"건물이 재건축되니 계약을 종료하겠다”**는 통보가 날아오는 일이 잦아졌습니다.

문제는, 오랜 시간 쌓아온 영업 기반과 권리금 회수 기회가 이런 재건축 통보로 무력화되는 경우가 많다는 점입니다.

임차인은 퇴거를 통보받은 상황에서 권리금을 회수할 수 있을지, 계약 갱신이 가능한지, 손해배상 청구는 가능한지 현실적인 대응 전략이 필요합니다.

이번 글에서는 상가건물 재건축 통보 시 임차인이 반드시 알아야 할 법적 기준과 실무 대응 방안을 정리해 드리겠습니다.

1. 단순한 재건축 통보만으로는 권리금 방해라 보기 어렵습니다

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인이 계약 종료 전 6개월 이내에 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 보장합니다.

그러나 이 조항은 임대인의 **‘정당한 사유 없는 거절’**을 전제로 작동합니다.

대법원은 **“재건축 예정 사실을 임차인에게 통보한 것만으로는 권리금 회수를 방해했다고 보기 어렵다”**고 판시했습니다.

즉, 임대인이 단지 “앞으로 재건축이 예정돼 있으니 계약 연장은 어렵다”고 밝힌 정도로는 권리금 손해배상 책임이 발생하지 않습니다.

그러나 다음과 같은 경우는 방해로 인정될 수 있습니다:

1. 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 불합리한 사유로 거절

2. 계약 체결을 회피하거나 지연시켜 권리금 계약이 무산

3. 지나치게 단기간의 퇴거 통보로 사실상 신규 주선을 불가능하게 만든 경우

   
   

   
   

2. 신규 임차인 주선 노력은 임차인의 필수 요건입니다

임차인이 권리금 손해배상을 청구하려면, 실제 신규 계약자를 주선하려는 노력이 있었음을 입증해야 합니다.

예를 들어 다음과 같은 자료가 도움이 됩니다:

1. 신규 임차인과의 문자, 이메일, 미팅 기록

2. 작성된 권리금 계약서 초안

3. 임대인에게 보낸 계약 체결 요청서 또는 답변 거절 기록

법원은 단순히 “권리금 회수 기회를 잃었다"고 주장하는 것만으로는 손해배상을 인정하지 않습니다.

실질적으로 구체적인 계약 주선 시도가 있었고, 임대인이 이를 방해했다는 정황이 입증되어야 합니다.

3. 실제 사례 – 재건축 고지 후 계약 무산, 대법원의 판단은?

한 골프연습장 운영자는 5년 임대차 계약이 종료되기 전, 건물주로부터 재건축 예정 사실을 통보받았습니다. 그는 권리금을 회수하기 위해 신규 임차인과의 계약을 추진했으나, 재건축 소식이 외부에 퍼지며 계약이 무산되었습니다.

1심과 2심은 **“갱신 요구권이 소멸된 상태에서 권리금 회수 보호는 어렵다”**며 임차인 패소 판결을 내렸습니다.

그러나 대법원은 임대인의 재건축 통보가 과도하게 계약 체결을 저지하는 효과를 낳았다고 판단, 최종적으로 임차인의 손을 들어주었습니다.

이 사건은 “재건축 예정”이라는 통보가 단순 고지 차원을 넘어 권리금 회수 기회를 실질적으로 박탈한 경우, 법원이 임차인의 권리 회복을 인정할 수 있다는 것을 보여줍니다.

4. 계약 갱신 요구권 및 보증금 보호도 함께 고려해야 합니다

임대인이 재건축을 사유로 계약 갱신을 거절하더라도, 그 거절 사유가 정당한지는 반드시 따져야 합니다.

상가건물임대차보호법 제10조는 임차인이 일정 요건을 충족하면 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있습니다.

특히 다음과 같은 경우에는 재건축 거절이 인정되지 않을 수 있습니다:

1. 임대차 체결 시 재건축 계획이 명확히 고지되지 않은 경우

2. 공사 일정이 구체적이지 않거나, 확정되지 않은 경우

또한 재건축으로 인해 계약이 종료되는 경우, 임차인은 보증금 회수 가능성도 점검해야 합니다.

확정일자, 사업자등록, 대항력 요건이 충족되지 않으면, 경매 등에서 보증금도 제대로 반환받지 못할 수 있습니다.

6. 김용일 변호사의 실무 조언 – 재건축 앞두고 반드시 준비해야 할 것들

상가건물 재건축은 건물주 입장에서는 정당한 권리 행사일 수 있지만, 임차인의 권리금을 무력화하는 수단이 되어서는 안 됩니다.

임차인은 다음 사항을 반드시 준비해 두어야 합니다:

1. 신규 임차인 주선 시도 및 관련 협의 기록 보존

2. 임대인과의 통신·거절 사유 등에 대한 문서화

3. 계약 종료 6개월 전부터 권리금 회수 절차 착수

4. 필요 시 확정일자 및 사업자등록 상태 확인

5. 재건축 고지 시, 법적 대응 가능성에 대해 조기에 검토

권리금 회수는 단순한 기대이익이 아니라, 임차인이 구축한 영업 기반에 대한 정당한 보상입니다.

임대인이 일방적으로 재건축을 명분 삼아 계약을 종료하려 할 때, 권리금 회수 기회를 실질적으로 박탈했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대차 종료가 임박했거나, 재건축 고지를 받은 상황이라면 지체 없이 법률적 검토와 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

김용일 변호사는 상가권리금, 재건축 대응, 명도 분쟁 등 실무 경험을 바탕으로 임차인의 권리 보호에 최선을 다하고 있습니다.