부동산 거래 과정에서 종종 발생하는 갈등 중 하나는, 잔금일이 지나도 아무런 연락이 없거나, 막연한 이유로 이행을 미루는 경우입니다.
이때 상대방의 행동은 단순한 지연인지, 아니면 사실상 거래를 거절한 것인지 명확히 판단해야 향후 대응의 방향도 달라집니다.
이번 글에서는 매매계약 이행지체 상황에서 법적 책임이 발생하는 기준과, 실무상 주의해야 할 대응 포인트를 정리해보겠습니다.
잔금일이 지났는데도 연락이 없거나, “조금만 기다려 달라”는 말을 반복하는 경우, 의심은 되지만 당장 계약 파기를 선언하기는 어렵습니다.
민법은 쌍무계약 관계에서는 이행 동시 제공 원칙을 따르기 때문에, 상대방의 불이행만으로 일방적인 계약 종료는 신중해야 합니다.
이때 중요한 것은 자신의 의무이행 준비 여부입니다.
매도인은 등기이전서류 일체를 준비해놓고, 매수인에게 ‘언제든지 제공 가능하다’는 의사 표시를 해야 합니다.
이러한 절차 없이 “상대가 늦는다”는 이유로 계약 해제를 선언하면, 오히려 매도인이 이행의무 불이행자로 평가될 수 있습니다.
반면, 상대방이 아예 거래 의사가 없다는 취지의 언행을 한 경우라면 이야기는 달라집니다.
예를 들어,“더 이상 안 하겠다”, “생각이 바뀌었다”는 취지의 확정적 표현은 실질적인 이행 거절로 볼 여지가 있습니다.
이 경우에는 유예기간이나 재촉 없이도 계약 해제 및 손해배상 청구의 정당성이 인정될 수 있습니다.
하지만 반드시 객관적인 증거가 있어야 합니다.
문자, 이메일, 녹취 등 상대방의 명확한 의사 표시가 없으면, 단순한 지체로 해석되어 계약 파기를 정당화할 수 없습니다.
실무에서 가장 흔한 실수는, 상대방이 침묵하거나 느리게 대응한다고 하여 아무런 통보 없이 계약을 해제해버리는 것입니다.
이럴 경우 상대방은 “잔금 준비 중이었다”, “서류를 받지 못했다”고 주장하며 되레 손해배상을 요구할 수 있습니다.
따라서 매매계약이행지체 상황을 정리하려면 반드시 다음과 같은 선행 절차가 필요합니다.
1. 등기이전 준비 서류를 모두 갖추어둘 것 (등기권리증, 인감증명서 등)
2. 상대방에게 ‘수령 준비 완료’ 및 ‘이행 촉구’ 내용증명을 보낼 것
3. 일정 기간을 유예하고 그 이후에도 이행이 없을 경우, 계약 해제 통지
이러한 절차를 거쳐야만 향후 책임 소재가 명확해지고, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
상대방이 연락을 회피하거나 반복적으로 약속을 미룬 뒤 명확한 이유 없이 거래를 거부하는 행위는 단순한 이행지체를 넘어선 거절 행위로 평가될 수 있습니다.
예컨대,
“이 계약은 없던 일로 해주세요”
“지금 사정이 안 돼서 그냥 못 하겠습니다”
이와 같은 표현은 실질적으로 매매계약의 이행 의사가 없음을 드러낸 것으로 해석됩니다.
이때는 유예기간 부여 없이 바로 계약 해제 및 법적 조치가 가능하지만, 역시 중요한 것은 ‘주관적 해석’이 아닌 객관적 증거입니다.
매매계약에서 상대방의 태도가 불성실하다고 해서, 감정적으로 대응하면 오히려 법적으로 불리해질 수 있습니다.
이행의 지체인지, 명백한 거절인지는 단순한 느낌이 아니라 계약서, 통신 내용, 이행 준비 상태 등 구체적 정황을 기준으로 판단해야 합니다.
불이행이 우려되는 상황이라면,먼저 나의 준비를 점검하고, 상대방에게 이행을 촉구하며, 이후에도 개선되지 않으면 계약 해제를 선언하는 단계별 대응 전략이 가장 안전한 선택입니다.
