지인과 공동 투자한 부동산, 혹은 가족과 함께 상속받은 건물이나 땅.
처음엔 신뢰로 시작했지만, 시간이 지나면 "내 지분인데 왜 못 쓰지?"라는 불만이 터져 나옵니다.
공유지분은 분명한 권리입니다. 그러나 명확한 약정이 없다면, 오히려 그 권리가 갈등의 씨앗이 될 수 있습니다. 이번 글에서는 공유지분의 법적 구조부터, 분쟁 예방을 위한 실무 전략까지 차분히 짚어보겠습니다.
공유자는 각자의 지분에 따라 권리를 갖지만, 부동산에 대해 어떤 행위를 하려면 ‘행위의 성질’에 따라 필요한 동의 수준이 달라집니다.
·보존행위: 단독 가능 (예: 말소청구, 훼손 방지 등)
·관리행위: 과반 지분의 동의 필요 (예: 임대, 계약해지 등)
·처분·변경행위: 전원 동의 필수 (예: 매각, 개축 등)
예컨대 세 사람이 지분 1/3씩 갖고 있는 땅에 한 사람이 일방적으로 건물을 짓거나 임대를 한다면, 법적으로 무효입니다. 공유관계는 타인의 권리를 전제로 하므로 항상 ‘협의’를 전제로 움직여야 합니다.
공유물 일부를 누군가 독점해서 사용하는 경우, 다른 공유자는 어떻게 대응할 수 있을까요?
다른 사람이 전혀 사용하지 못한 상황이라면, 자신의 지분에 해당하는 임대료 상당액을 부당이득 반환 청구로 요구할 수 있습니다.
실제 판례에서도, 명시적 임대 없이 독점 사용한 경우 상당한 금액의 반환을 인정하고 있습니다.
또한 시가보다 지나치게 낮은 금액으로 임대하여 전체 수익을 줄인 경우라면, 공유자에게 손해배상 책임까지도 물을 수 있습니다.
공유관계를 더 이상 유지하기 어렵다면, 공유물분할청구권을 행사해 분할을 요구할 수 있습니다.
민법 제268조
어떠한 사유도 불문하고 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다.
·현물분할: 실물로 나눠 각자 소유 (가능한 경우 우선)
·대금분할: 매각 후 지분에 따라 분배
·경매분할: 협의·현물분할 모두 어려울 경우 법원이 명령
특히 갈등이 깊거나 공유자가 다수일 경우에는 협의가 쉽지 않기 때문에, 공유물분할청구소송을 통해 법적 분할 절차를 밟는 것이 현실적인 선택이 됩니다.
공유자 중 한 명이 어떤 공간을 단독으로 쓰고 있다면, 사전에 서면 합의(특약)가 있었는지를 따져야 합니다.
·특약이 있었다면 → 사용 가능
·특약이 없고 과반 지분도 없다면 → 위법 사용
·타 공유자의 동의 없이 수익을 독점했다면 → 손해배상 대상
실무에서는 “한쪽이 쓰기로 서로 알았다”는 주장이 오가지만, 명확한 증빙 없이 법원에서 인정되기는 어렵습니다.
따라서 특약은 반드시 문서로 남겨두는 것이 중요합니다.
부동산 공유지분은 감정뿐만 아니라 수익, 세금, 권리행사 등 다양한 요소가 얽혀 있는 복잡한 구조입니다.
아래 항목은 소송 전 반드시 점검해야 할 실무 체크리스트입니다.
·등기부상 지분 확인
·실제 사용 내역과 수익 배분 구조 파악
·임대차 계약 여부 및 수익 귀속 자료 확보
·공유자 간 협의 내용 문서화 여부
·사전 특약이나 공동관리 합의 존재 유무
이 중 일부라도 누락되면 권리 입증이 어려워지며, 소송에서 패소하거나 지분이 침해되는 결과를 낳을 수 있습니다.
공유관계는 “나의 권리”라는 인식에서 출발하지만, 실무에서는 오히려 권리가 침해되기 쉬운 구조입니다.
갈등이 발생하면 곧바로 협의가 어려워지고, 감정적 대립이 장기 소송으로 이어질 수 있습니다.
이럴수록 냉정하고 정밀한 전략이 필요합니다.
단순한 지분 주장만으로는 부족하며, 구조적인 대응이 동반돼야 비로소 권리를 회복할 수 있습니다.
김용일 변호사는 상속재산 분할, 부동산 공유관계 정리, 공유물분할청구소송 등 ‘공유지분 분쟁’에 특화된 실무경험을 다수 보유한 변호사입니다.
법무법인 현에서 부동산·상속 분야를 전담하며, 현실적 해법과 전략적 소송으로 수많은 공유관계를 성공적으로 정리한 사례를 가지고 있습니다.
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