공동명의로 부동산을 구입했다가 시간이 지나며 분쟁으로 번지는 사례가 많습니다.

처음에는 지인이나 가족 간의 신뢰로 시작하지만, 사용 방식이나 처분 여부에 대한 의견 충돌이 생기면 갈등이 장기화될 수밖에 없습니다. 이럴 때 고려할 수 있는 해결 수단이 바로 공유물분할청구소송입니다.

1. 공유물, 나누는 건 권리입니다

법적으로 ‘공유물’이란 여러 사람이 함께 소유하고 있는 재산을 말합니다.

민법은 이처럼 공유 상태가 계속 유지되기 어렵다고 보고, 공유자라면 누구든지 언제든지 공유관계를 해소할 수 있도록 분할청구권을 보장하고 있습니다.

설령 계약서에 ‘분할하지 않는다’는 약정이 있더라도, 그 자체로 분할청구를 막을 수는 없습니다.

어떻게 나누는가 ― 세 가지 방식

현물분할, 대금분할, 경매분할 세 가지 방식이 있습니다.

법원은 원칙적으로 현물분할을 우선 고려합니다.

예를 들어 부동산을 실질적으로 구획해 각 공유자에게 나눠주는 방식입니다.

하지만 현물로 나누기 어렵거나, 지분 비율이나 사용 가치를 해치게 되는 경우라면 대금분할이나 경매분할이 적용될 수 있습니다.

대금분할은 한쪽이 상대방의 지분 가치를 금전으로 지급하는 방식이며, 경매분할은 부동산 전체를 매각해 그 대금을 나누는 구조입니다.

실무에서는 법원의 ‘감정’ 결과가 분할 방식을 좌우합니다. 물리적으로 나눌 수 있는지, 사용 가치가 크게 훼손되는지 등을 감정 전문가의 판단을 토대로 법원이 결정합니다.

2. 소송은 언제? 어떻게?

공유자 간 협의가 끝내 이뤄지지 않는다면, 분할을 원하는 사람은 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 단, 모든 공유자가 당사자로 포함되어야 하며, 일부만 소송에 참여하면 소 자체가 각하될 수 있습니다.

소송 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

1. 소장 제출

2. 답변서 접수

3. 변론기일

4. 감정 또는 현장검증

5. 판결

6. 필요 시 강제집행

감정 단계에서는 자신에게 유리한 분할안을 뒷받침할 수 있는 자료와 논리가 반드시 준비되어야 합니다.

3. 놓치기 쉬운 쟁점들

소송을 진행하면서 특히 주의할 점이 몇 가지 있습니다.

·등기상 지분과 실제 기여도 사이에 괴리가 있을 경우, 이를 어떻게 입증할 것인지에 대한 전략이 필요합니다.

·과거 분할에 대한 협의가 있었던 경우, 그 내용을 무시하고 소를 제기하면 법원이 각하할 수 있습니다.

·일부 공유자가 협조하지 않더라도 모든 공유자가 소송에 참여했다면, 법원은 분할을 강제로 명할 수 있습니다.

공유자가 많거나 시간이 오래 경과된 경우, 이해관계가 복잡해져 소송이 더 어려워질 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

4. 김용일 변호사의 조언

공유물분할청구소송은 단순히 부동산을 나누는 소송이 아닙니다.

현실적인 지분 회복, 나아가 권리의 확정을 위한 절차입니다.

소유관계를 명확히 하려면 단순한 주장보다는 법적 논리와 감정자료를 토대로 한 전략이 필요합니다.

특히 경매분할이 결정될 경우 의사와 무관하게 부동산이 매각되기 때문에, 자칫 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 현물분할이 가능한 구조인지, 감정 대응이 어떻게 이뤄져야 하는지 등은 변호사의 법적 검토가 반드시 필요합니다.

현재 공동명의 부동산에 대해 갈등이 있거나 협의가 막힌 상태라면, 무작정 버티기보다는 명확한 해결 방향을 설정하는 것이 중요합니다.

지금이야말로 공유물의 정리와 권리 확정을 위한 시점일 수 있습니다.

분쟁이 예상된다면 지금 바로 김용일 변호사의 도움을 받아 정확한 점검과 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.