안녕하십니까.
대한변호사협회 공식 등록 부동산 전문 변호사이자
법무법인 현 부동산 팀 총괄 대표 김용일 변호사입니다
상가를 운영하다 보면 인테리어나 간판을 설치하고 내부 시설을 개조하는 경우가 많습니다.
그러나 임대차 계약이 만료되어 퇴거할 때가 되면 임대인과 임차인 사이에서 흔하고 치열하게 대립하는 문제가 발생합니다.
바로 "도대체 어디까지 철거하고 원상복구를 해놓고 나가야 하는가?"에 관한 원상회복의무 분쟁입니다.
임대인은 "전부 뜯어내고 신축 당시 상태로 돌려놓으라"고 요구하고 임차인은 "내가 들어왔을 때 이미 설치되어 있던 시설까지 왜 내가 철거해야 하느냐"며 억울함을 호소하곤 합니다.
20년 넘게 부동산 소송을 전문으로 다뤄온 실무 경험을 바탕으로 상가 임대차 원상회복의무의 법적 기준과 권리금 승계 시 주의점 그리고 분쟁 예방 방법을 정리해 드리겠습니다
법적으로 임차인의 원상회복의무는 명확합니다.
"내가 임차하여 들어갔을 때의 상태 그대로 돌려주는 것"이 원칙입니다
즉, 임차인이 입주하기 전 이전 임차인이 이미 설치해 놓은 인테리어나 시설물까지 철거할 의무는 원칙적으로 없습니다.
계약서에 특별히 "신축 당시의 상태로 복구한다"거나 "전 임차인이 설치한 시설물 일체를 철거한다"는 등의 특약이 명시되어 있지 않은 이상 본인이 계약 체결 후 직접 개조하거나 추가로 설치한 부분에 대해서만 원상회복을 진행하면 됩니다.
실무에서 많이 혼란을 겪고 판례가 엇갈리는 대목이, 바로 권리금 거래가 포함된 계약입니다.
최근 대법원 판례에 따르면 기존 커피숍 임차인에게 권리금을 지급하고 상호와 내부 시설 인테리어는 물론 기존 임대차 계약의 조건까지 그대로 이어받아 영업을 개시한 사례가 있었습니다.
이 사건에서 계약 만료 후 임대인이 전 임차인의 시설까지 철거할 것을 요구했습니다.
대법원은 이에 대해 "단순한 권리금 지급을 넘어 전 임차인의 임차인으로서의 지위를 완전히 양수한 것(임차인 지위 양도)"으로 판단했습니다.
따라서 이 경우에는 전 임차인이 설치한 시설물에 대한 원상회복의무까지 새로 들어온 임차인이 모두 승계한다고 보아 전 임차인의 시설까지 철거할 의무가 있다고 판결했습니다.
그러나 단순히 전 임차인과 권리금 양도양수 계약을 체결했을 뿐 임대인과 새로 임대차 계약을 체결하면서 임대 조건이 달라졌거나 지위 승계 특약이 없다면 원상회복 범위는 본인이 새로 들어온 시점을 기준으로 달라질 수 있습니다.
따라서 권리금 계약을 체결할 때는 임대차 계약서에 원상회복 범위에 대한 문구를 어떻게 기재할지 신중하게 접근해야 합니다.
만약 임차인이 원상회복을 제대로 이행하지 않고 퇴거한다면 어떠한 법적 문제가 발생할까요?
임대인은 자신이 직접 철거 공사를 진행한 후 그 실제 비용을 임차인의 임대보증금에서 차감할 수 있습니다.
·임대료 상당의 손해배상 범위
임대인은 철거 공사가 진행되는 동안 다른 사람에게 임대를 놓지 못했으므로 그 기간 동안의 임대료 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다
·손해배상의 한도
여기서 주의할 점은 임대인이 지연하여 실제로 공사를 완료한 날까지의 임대료 전체를 배상해야 하는 것은 아니라는 점입니다.
법원은 "임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 공사 기간"까지만 손해배상 범위를 인정해 줍니다.
한편 임대인이 임차인에게 "모두 철거하라"라고 요구하면서 정작 보증금에서 철거 비용을 공제한 뒤 실제로는 철거하지 않고 그 시설 그대로 다음 임차인에게 임대를 놓는 경우가 있습니다.
대법원 판례에 따르면 임대인이 기존 시설을 그대로 활용하여 재임대하거나 직접 사용할 목적이었다면 원상회복 비용을 보증금에서 함부로 차감할 수 없습니다.
계약 만료 시의 과도한 철거 비용 청구나 보증금 반환 지연 분쟁을 피하기 위해서는 입주 시점부터 전략적인 준비가 필요합니다.
계약서 작성 시 구체적인 문구 명시: 단지 "원상회복한다"라는 애매한 문구 대신 "입주 당시(20XX년 X월 X일)의 상태로 복구한다"와 같이 기준 시점을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
또한, 주 직후 기존 시설물의 상태 잔여 인테리어 벽면 및 바닥의 흠집 등을 사진과 동영상으로 세밀하게 기록해 두어야 합니다.
나중에 "이것이 원래 있던 시설인지 내가 새로 설치한 시설인지" 다툴 때 결정적인 증거가 됩니다.
권리금 계약 시 원상회복 승계 여부 확인: 권리금을 지급하고 들어가는 경우 전 임차인의 원상회복 의무까지 내가 승계하는 조건인지 임대인 및 전 임차인과 명확히 확인하고 서면으로 남겨두어야 합니다.
상가 원상회복의무 분쟁은 단순히 철거 공사의 문제가 아니라 계약서의 해석, 권리금 양도양수의 성격, 입주 당시 증거 확보 여부 등 복잡한 법적 이슈가 긴밀하게 얽혀 있는 영역입니다.
자칫 대응을 잘못하면 보증금을 제때 돌려받지 못하거나 하지 않아도 될 철거 공사비와 임대료 손해배상까지 물어내게 될 수 있습니다.
저 김용일 변호사는 서울대학교를 졸업하고 2002년 사법고시에 합격한 이래 지난 20년간 오직 부동산 및 상속 분야만을 깊이 있게 연구하고 소송을 수행해 온 실무 베테랑입니다.
대한변호사협회 공식 등록 부동산 전문 변호사(2015년 등록)로서 2017년 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사로 선정된 바 있으며 10년 연속 이데일리 뉴스 법률 칼럼을 통해 정교한 법리를 소개해 오고 있습니다.
법무법인 현 부동산 팀 총괄 대표로서 수많은 상가 임대차 분쟁과 원상회복 소송을 성공적으로 해결해 왔습니다.
현재 상가 퇴거를 앞두고 원상회복 범위나 보증금 공제 문제로 임대인과 갈등을 겪고 계시거나 계약 체결을 앞두고 위험 요소를 점검하고 싶으시다면, 혼자 고민하지 마시고 20년 경력의 전문가에게 진단을 받아보시길 바랍니다.
감사합니다.
☑️ 서울대학교 졸업
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재
☑️ 부동산 분쟁 및 상가 임대차 실무 경력 20년 이상
