상가 임차인에게 권리금은 단순한 ‘돈’ 이상의 의미를 가집니다.
수년간 쌓아온 고객 기반과 매출, 입지 프리미엄이 반영된 영업권 그 자체이기 때문입니다.
하지만 임대차계약이 종료되거나 갱신되는 시점, 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위가 반복적으로 문제되고 있습니다.
새로운 임차인을 구했음에도 계약 체결을 고의로 지연하거나, 불합리한 조건을 내세워 권리금 회수를 좌절시키는 경우가 대표적입니다.
이번 글에서는 권리금 회수 방해가 법적으로 어떤 책임을 수반하는지, 손해배상청구 요건과 실무 대응전략까지 구체적으로 살펴보겠습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4는 명확히 규정합니다.
“임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 지연해서는 안 된다.”
즉, 임대차 종료 전 신규 임차인을 구해 권리금을 회수하려는 기존 임차인의 기회는
법적으로 보호받는 권리입니다.
임대인은 이에 대해 협조 의무를 지며, 부당한 거절이나 방해는 위법 행위가 될 수 있습니다.
단순히 “방해받았다”는 주장만으로는 손해배상이 어렵습니다.
다음 요건을 충족해야 법적으로 ‘방해행위’로 인정됩니다.
·계약 종료 6개월 전부터 회수 시도
임차인은 종료 3~6개월 전 사이에 새로운 임차인을 주선해야 합니다.
·합리적 조건의 신규 임차인 제안
기존 임대료·보증금 수준과 비교해 과도하지 않아야 합니다.
·신용·사업 목적에 문제없는 후임자
정상적인 영업이 가능한 자를 소개했어야 합니다.
·임대인의 정당한 거절 사유가 없음
협의 자체를 회피하거나 반복적으로 응답을 지연한 경우도 포함됩니다.
·실제 권리금 수령 가능성 입증
계약서 초안, 협상 내역, 후임자의 의사표시 등을 제시해야 합니다.
사례 1: 임대료 적다는 이유로 거절 → 손해배상 인정
기존 임대료와 큰 차이 없었고, 후임자 역시 사업 경험이 풍부한 경우
→ 법원은 임대인의 거절을 ‘권리금 회수 방해’로 보고 수백만 원 손해배상 인정
사례 2: 임대인이 직접 후임자와 직거래 시도 → 위법 판단
기존 임차인을 배제하고 후임자에게 접근해 계약 체결
→ 권리금 회수 기회 침해로 손해배상 책임 부과
사례 3: 철거 예정이라더니 임대 지속 → 허위 사유
건물 철거를 이유로 신규 임차인을 거부했지만
→ 철거는 진행되지 않고 제3자에게 재임대된 사실이 확인됨
→ 법원은 명백한 방해행위로 인정
·계약 및 협상 자료 확보
임대차 계약서, 권리금 협의 문서, 신규 임차인의 의사표시 기록
·임대인 거절 사유의 증거화
문자, 녹취, 이메일 등으로 정당한 사유 유무를 확인
·권리금 회수 가능성 입증
후임자와의 계약 초안, 권리금 액수 합의 내용 등
·청구 기한 유의
손해가 발생한 날로부터 3년 이내 청구해야 합니다.
**"권리금은 임차인의 노력과 영업 역사가 담긴 자산"**입니다.
임대차 갱신이나 종료 시, 이를 박탈하는 행위는 단순한 민사 분쟁이 아닌, 법적 책임이 따르는 침해 행위입니다.
실무에서는 계약 구조와 입증 책임이 얽혀 있어,임대인의 방해행위가 있었는지 여부를 객관적 자료로 입증하는 것이 핵심입니다.
초기 대응을 잘못하면 권리금 회수 기회는 사라지고, 손해는 남습니다.
계약 종료 시점을 앞두고 있다면, 권리금 회수 가능성과 손해배상 요건을 사전에 점검하는 것이 가장 효과적인 보호 수단입니다.
상가 권리금, 계약갱신, 손해배상 분쟁 등, 현장 중심의 자문은 법무법인 현 김용일 변호사가 함께합니다.
실무 경험을 바탕으로, 입증 전략과 손해배상 청구 전 과정을 설계해드립니다.
