안녕하세요.
법무법인 현 부동산팀 대표이자,
대한변호사협회 등록 부동산 전문 김용일 변호사입니다.
부동산을 공동으로 소유하다 보면 공유자 중 누군가는 해당 부동산을 전부 자기 소유로 만들고 싶어 하고, 다른 누군가는 정당한 지분가치를 받고 떠나고 싶어 합니다.
20년 넘게 부동산 소송을 진행하며 자주 맡았던 사건 중 하나가 바로 공유물분할청구소송입니다.
특히 요즘처럼 고가 부동산이 많아진 상황에서는 단순히 법리만 따지는 게 아니라, 경제성과 실익, 가족 간 대립까지 폭넓게 고려한 전략이 필요합니다.
법무법인 현 부동산팀 대표, 대한변협 등록 부동산 전문 김용일 변호사가 실제 승소 사례를 통해 이 소송의 실전 전략을 안내해드리겠습니다.
공유 부동산은 공동 소유자 간 협의를 통해 나누거나 처분하는 게 우선입니다.
"이 땅 절반은 내가 쓸게, 나머지는 네가 써", "건물은 팔고 돈은 반씩 나누자" 이렇게 합의가 되면 간단히 해결되지만, 현실은 그렇게 녹록지 않습니다.
형제자매 간 갈등, 불신, 경제력 차이 등으로 의견이 갈리면 결국 법원의 판단을 구할 수밖에 없습니다.
이때 사용할 수 있는 제도가 바로 공유물분할청구소송입니다.
법원은 부동산 상황에 따라 다음과 같은 분배 방식을 고려합니다.
·첫째, 현물 분배
부동산 자체를 나눌 수 있는 경우입니다.
예를 들어 한 필지의 땅을 절반씩 나누거나, 층별로 구분 가능한 건물이라면 이 방식이 적용됩니다.
·둘째, 경매 분배
부동산을 법원 경매에 부쳐 매각하고, 낙찰 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식입니다.
실무에서 가장 많이 활용됩니다.
·셋째, 대금 분배
공유자 중 한 명이 부동산 전부를 가져가고, 다른 공유자에게는 그 지분에 해당하는 금액을 지급하는 방식입니다.
다만 이 방식은 예외적으로만 허용되며, 상대방이 지나치게 낮은 감정가만 주장할 경우 실익이 맞지 않아 오히려 분쟁이 커지기도 합니다.
의뢰인은 공유물분할청구소송을 통해 경매로 부동산을 나누길 원하셨습니다.
반면 상대방은 "부동산은 내가 전부 갖고, 대신 감정가 기준으로 당신 지분만큼의 현금을 줄게"라며 대금 분배를 주장했습니다.
문제는 여기서부터였습니다.
상대방이 제시한 감정가는 현실 시세에 한참 못 미치는 금액이었고, 의뢰인은 해당 지역의 실거래가를 근거로 정당한 시세를 주장했습니다.
쌍방이 시세에 대한 합의를 이루지 못했고, 상대방은 감정가 기준의 대금 분할을 강하게 고집하며 경매에는 반대했습니다.
저는 이 사건을 맡아 법원에 다음과 같은 논리를 정리해 제출했습니다.
·감정가는 부동산 시세를 제대로 반영하지 못하고, 거래 관계에서 경제적 손해를 초래할 우려가 크다.
·실제 시세가 반영되지 않은 감정금액 기준의 대금 분할은 부당하며 공평하지 않다.
·당사자 간 합의가 되지 않는 한, 가장 공정한 방식은 경매 분할이다.
법원은 다음과 같이 명확히 판단했습니다.
·감정가가 실제 시세를 반영하지 못했다는 점을 인정.
·경제적 실익을 고려할 때 감정가 기준의 분할은 부당.
·쌍방이 시세 합의를 이루지 못한 상황에서는 경매 분할이 가장 타당.
결과적으로 부동산은 경매로 처분하고, 경매대금에서 비용을 제외한 나머지를 각자의 지분 비율로 분배하라는 판결을 이끌어냈습니다.
Q. 상대방이 낮은 감정가를 근거로 대금 분할을 계속 주장한다면 어떻게 대응해야 하나요?
실거래가 자료, 인근 매매 사례 등 객관적인 시세 자료를 확보해 감정가와의 괴리를 입증하는 것이 핵심입니다. 이를 근거로 경매 분할이 더 공정하다는 점을 법원에 설득력 있게 제시해야 합니다.
Q. 공유물분할청구소송에서 경매 분할이 항상 유리한가요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 경매는 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아 손해를 볼 수도 있습니다. 다만 상대방이 제시하는 대금 분할 조건이 부당하게 낮다면, 오히려 경매 분할이 정당한 가치를 받을 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
공유물분할청구소송은 단순한 분쟁을 넘어, 관계 정리와 자산 회복의 출발점이 되기도 합니다.
하지만 경매냐 대금 분할이냐, 감정가냐 실제 시세냐, 누가 나가고 누가 남을지 같은 문제들을 실전에서 유리하게 이끌어가려면 법률 지식만으로는 부족하고 실무 전략과 경험이 필요합니다.
저는 20년 넘게 부동산 분쟁을 해결하며 공유물분할청구소송만 수십 건 이상 직접 수행해왔습니다.
경험으로 축적된 판단 기준과 법원의 실제 운용 흐름까지 반영해, 여러분의 상황에 맞는 정확한 해법을 제시해드릴 수 있습니다.
단순한 정보가 아니라 '내게 맞는 해답'을 찾고 계신다면 언제든 문의해주시기 바랍니다.
이 글을 읽으시는 모든 분들께 좋은 일만 있으시고, 원하는 결과를 얻으시길 진심으로 기원합니다. 감사합니다.
☑️ 서울대학교 졸업
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
