안녕하세요.
법무법인 현 부동산팀 대표이자,
대한변호사협회 등록 부동산 전문 김용일 변호사입니다.
"승인 안 받고 매매체결부터 하면 어떻게 되나요?"
상담을 진행하다 보면 유독 자주 받는 질문 중 하나입니다.
토지 거래 허가 여부는 계약의 유효성은 물론 전체 거래의 운명을 결정짓는 핵심 변수입니다.
특히 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 절차를 조금만 놓쳐도 매매 자체가 무효로 처리되고, 손해배상 분쟁으로까지 번지는 경우가 흔합니다.
법무법인 현 부동산팀 대표, 대한변협 등록 부동산 전문 김용일 변호사가 실무에서 다뤄온 토지 거래 승인 분쟁 사례를 바탕으로, 놓치기 쉬운 법적 쟁점과 실전 대응 전략을 정리해드리겠습니다.
토지거래허가구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 구청장의 사전 승인이 필수입니다.
이 승인 없이 계약서를 먼저 작성했다면 그 계약은 일단 무효입니다.
하지만 여기서 끝이 아닙니다.
나중에 승인을 받으면 그 계약은 소급해서 유효한 것으로 처리됩니다.
이런 상태를 법률 용어로 '유동적 무효'라고 부릅니다.
그렇다면 승인 없이 먼저 계약한 당사자들은 어떤 의무를 지게 될까요?
서로 승인 신청 절차에 협력해야 할 의무가 발생하며, 어느 한쪽이 일방적으로 계약을 파기하기는 어렵습니다.
매도인이든 매수인이든 한쪽이 승인 절차에 비협조적으로 나온다면, 다음과 같은 법적 대응이 가능합니다.
신청에 협조하라는 소송을 제기할 수 있고, 협조를 강제하는 가처분 신청도 가능합니다.
이런 상황을 미리 대비해 계약서 작성 단계에서 '협조 거부 시 손해배상' 조항을 넣어두는 것도 좋은 방법입니다.
이런 조항은 실제 판례에서도 유효한 것으로 인정받고 있습니다.
'토지 및 건물' 형태로 부동산을 통째로 매매하는 경우, 토지 거래 허가가 나지 않으면 원칙적으로 계약 전체가 무효로 처리될 수 있습니다.
다만 예외가 있습니다.
"건물만이라도 사겠다는 확고한 의사가 있었다"고 인정되는 경우에는, 건물 부분만 따로 유효하다는 판결이 나오기도 합니다.
이때 판단의 핵심은 계약서에 적힌 문구, 거래가 이루어진 경위, 당사자들의 실제 의사표시입니다.
심각한 경우는 처음부터 허가 절차를 피하려고 했던 상황입니다.
다음과 같은 방식으로 허가를 회피하려 했다면, 나중에 정식 허가를 받는다 해도 그 계약은 살릴 수 없습니다.
·허가를 안 받으려고 증여인 척 위장한 경우
·공매 형식으로 거래를 가장한 경우
·허가받을 수 없는 조건을 계약서에 허위로 기재한 경우
대법원도 이런 경우를 두고 "허가를 회피하거나 가장한 계약은 강행규정 위반으로 무효"라고 명확히 선을 그었습니다.
허가를 받지 않은 채 단기간에 전매차익을 얻으려고 중간생략등기 방식으로 거래를 진행했다면, 중간 거래와 최종 거래 모두 확정적으로 무효가 됩니다.
이 경우 이미 주고받은 계약금과 매매대금은 부당이득으로 반환청구 대상이 되고, 불허가에 대한 책임이 어느 한쪽에 있다면 손해배상청구도 가능합니다.
결국 관건은 '허가를 받았는가'입니다
토지 거래 허가 분쟁의 본질은 계약을 체결한 시점이 아니라 허가를 받았는지 여부에 달려 있습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
·허가 전 계약 → 유동적 무효
·허가를 애초에 회피 → 확정적 무효
·허가 이후 → 소급해서 유효 (단, 절차를 지켰을 때만)
거래 당사자가 이런 구조를 모른 채 계약을 진행하면, 자신도 모르는 사이에 계약이 무효가 되거나 손해배상 책임까지 떠안을 수 있습니다.
그래서 계약 전 관련 요건을 반드시 확인하고, 필요하다면 사전에 법률 검토를 받는 것이 안전한 방법입니다.
Q. 유동적 무효 상태인 계약도 계약금을 돌려받을 수 있나요?
승인 절차가 진행 중이라면 계약 자체는 유효로 확정될 가능성이 있어, 일방적으로 계약금 반환을 청구하기는 어렵습니다.
다만 상대방이 협조 의무를 거부하는 등 귀책사유가 있다면 사정이 달라질 수 있습니다.
Q. 허가구역인 줄 모르고 계약했는데, 이것도 처벌 대상인가요?
단순히 허가구역인 사실을 몰랐던 경우라면 유동적 무효로 처리되어 추후 승인을 받으면 유효해질 수 있습니다. 다만 고의로 허가를 회피하려 한 정황이 있다면 확정적 무효로 판단될 수 있으니 주의가 필요합니다.
저는 다수의 토지거래허가구역 내 부동산 분쟁을 해결해온 경험을 바탕으로, 승인 이전 단계의 협조의무 소송부터 계약 무효 대응, 손해배상 청구까지 전 과정에 걸친 전략을 수립해드립니다.
도움이 필요하시다면 언제든지 상담을 요청해주세요.
☑️ 서울대학교 졸업
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
