안녕하세요.

법무법인 현 부동산팀 대표이자,

대한변호사협회 등록 부동산 전문 김용일 변호사입니다.

요즘 내 땅 위에 엉뚱하게 누군가의 묘가 있다는 사실을 뒤늦게 알고 당황하는 상황이 종종 발생합니다.

"이거 바로 철거하면 안 되나요?"라고 많은 분들이 물어보시지만, 현실은 그렇게 단순하지 않습니다.

오래전부터 그 자리에 있었다면 '분묘기지권'이라는 낯선 권리가 등장하게 됩니다.

분묘기지권 분쟁은 단순한 부동산 문제를 넘어 상속법과 종중법이 복합적으로 얽힌 사안입니다.

토지 소유권 분석, 상속인 확정 및 지분 산정, 종중의 권리능력과 대표자 문제까지 동시에 검토해야 하기 때문입니다.

풍부한 부동산, 종중 사건 경험을 보유한 김용일 부동산 전문 변호사가 이 개념이 어떻게 성립하는지, 어떤 경우에 시효로 취득되는지, 지료 문제는 어떻게 대응해야 하는지 정리해드리겠습니다.

1. 분묘기지권이란 무엇인가요?

내 땅이 아니어도 오랜 기간 묘가 설치되어 있었다면, 해당 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 인정해주는 제도가 바로 분묘기지권입니다.

하지만 아무나 다 해당되는 건 아닙니다.

토지 위에 묘가 실제 존재하고, 외부에서 그 존재가 봉분 등으로 식별 가능한 상태여야 합니다.

또한 등기를 하지 않아도 성립하고, 제3자에게도 주장할 수 있을 만큼 효력이 강력한 권리입니다.

2. 분묘기지권, 어떤 경우에 성립하나요?

대체로 아래 세 가지 경우에 성립됩니다.

·첫째, 승낙형

토지 소유자의 명시적 승낙을 받아 분묘를 설치한 경우입니다.

가장 명확한 사례로, '승낙형' 기지권이라고 불립니다.

·둘째, 취득시효형

승낙 없이 설치했지만 20년 이상 평온·공연하게 점유한 경우입니다.

다만 주의하실 점이 있습니다.

2001년 1월 13일 이후에 설치된 경우는 아무리 시간이 지나도 시효 취득이 인정되지 않습니다.

·셋째, 양도형

자기 땅에 분묘를 설치한 뒤, 그 땅을 타인에게 양도했지만 철거 등에 대한 약정이 없었던 경우입니다. 종종 종중 재산을 매각한 후 문제가 되는 경우가 많습니다.

2. 분묘기지권이 있어도 지료는 내야 합니다

분묘기지권이 인정된다고 해서 토지를 공짜로 사용하는 건 아닙니다.

법원은 일관되게 지료는 납부해야 한다는 입장을 취하고 있습니다.

승낙형의 경우, 지료 지급 약정이 없으면 무상이지만, 약정이 있었다면 그 약정에 따르게 됩니다.

이 지료 약정은 이를 승계한 사람에게도 적용됩니다.

취득시효형은 원칙적으로 지료를 납부하지 않지만, 토지 소유자가 청구하면 청구 시점부터 납부하는 것이 원칙입니다.

과거분까지 모두 낼 필요는 없다는 게 대법원 판례입니다.

양도형의 경우, 토지를 넘긴 시점부터 이미 분묘기지권이 성립한 것으로 보므로, 지료는 그 시점부터 납부 의무가 발생합니다.

4. 지료를 안 내면 어떻게 되나요?

만약 지료 청구를 받고도 2년 이상 이를 납부하지 않으면 어떻게 될까요?

민법 제287조에 따라 지상권에 준해 분묘기지권도 소멸 청구가 가능합니다.

법원에서 사용료가 정해졌는데도 이를 무시하고 연체한다면, 토지주는 소송을 제기해 철거까지 요구할 수 있습니다.

5. 종중, 상속과 얽히면 더 복잡해집니다

분묘기지권 사안에서 종중 묘지, 선산, 조상 묘 등이 얽히게 되면 이는 간단한 문제가 아닙니다.

결국 사안이 상속 분쟁이나 종중 간 갈등으로 번지는 일이 대다수입니다.

이런 사건은 단순한 법리 검토만으로는 해법을 찾기 어렵습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2001년 이후에 설치된 묘도 분묘기지권을 주장할 수 있나요?

취득시효형은 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘에는 적용되지 않습니다.

다만 토지 소유자의 승낙을 받았거나 양도형에 해당한다면 별도로 성립 여부를 검토해야 합니다.

Q. 지료를 청구했는데 상대방이 계속 안 낸다면 바로 철거를 요구할 수 있나요?

2년 이상 지료를 연체하면 민법 제287조에 따라 분묘기지권 소멸 청구가 가능하며,

이를 근거로 소송을 통해 철거를 요구할 수 있습니다.

6. 김용일 변호사의 조언

저 김용일 변호사는 부동산 실무뿐만 아니라 상속, 종중 관련 사건에서도 깊이 있는 실무 경험을 보유하고 있으며, 20년 넘게 분묘기지권 사안에 특화된 조력과 해결 방안을 제공해왔습니다.

지료 문제, 시효 판단, 종중 내 권리관계, 상속자 간 조율까지 포함한 전체적인 해결이 필요하신 분들은 상담 요청을 해주시길 바랍니다.

감사합니다.

김용일 부동산 전문 변호사 약력

☑️ 서울대학교 졸업

☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표

☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)

☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)

☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중