안녕하세요.
법무법인 현 부동산팀 대표이자,
대한변호사협회 등록 부동산 전문 김용일 변호사입니다.
상가 영업을 정리하며 새로운 임차인을 찾는 과정에서, 생각지도 못하게 큰 걸림돌이 되는 경우가 있습니다.
다름 아닌, '임대인'입니다.
세입자가 공들여 쌓은 거래처, 상권, 내부 시설, 운영 노하우까지 포함된 상가 권리금은 단순한 금전이 아니라 긴 시간 쌓아온 사업의 결과물입니다.
이 권리를 회수하려는 과정에서 건물주의 부당한 개입이 있었다면 권리금회수방해로 법적 책임을 물을 수 있습니다.
법무법인 현 부동산팀 대표, 20년 실무경력의 김용일 부동산 전문 변호사가
권리금회수방해가 정확히 무엇이며, 어떤 상황에서 손해배상청구가 가능한지 설명해드리겠습니다.
상가건물 임대차보호법은 세입자가 권리금을 회수하는 과정에서 건물주가 부당하게 이를 방해하는 경우, 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다.
다음과 같은 경우가 대표적인 권리금회수방해로 간주됩니다.
·건물주가 신규 세입자에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 경우.
·주변 시세에 비해 지나치게 높은 보증금이나 월세를 요구해 합의를 어렵게 만드는 경우.
·별다른 사유 없이 세입자가 주선한 합의 자체를 거절하는 경우.
즉, 세입자가 새로운 상가 운영자를 소개하고 거래를 이어가려는 정당한 권리행사를 할 때, 건물주가 그 과정을 인위적으로 차단하면 이는 불법행위로 평가될 수 있습니다.
실제 대법원 판결을 소개해드리겠습니다.
세입자가 운영하던 상가에서, 건물주가 "앞으로는 내가 직접 장사를 하겠다"라며 신규 임차인과의 계약을 거절한 사례였습니다.
그 결과 세입자는 다른 임차인을 물색하지 않고 퇴거하게 됐고, 권리금 회수는 불가능해졌습니다.
법원은 이 사안에서 "건물주의 사전 거절 의사만으로도 권리금회수방해가 성립할 수 있다"고 판단했습니다.
즉, 세입자가 건물주에게 새 상대를 소개하는 절차를 거치지 않았더라도, 이미 건물주가 거절 의사를 밝혔다면 손해배상청구가 가능하다는 뜻입니다.
물론 건물주라고 해서 무조건 모든 합의를 받아들여야 하는 건 아닙니다.
다음과 같은 경우는 법에서 정당한 계약 거절 사유로 인정합니다.
·새로운 세입자가 차임을 지급할 자금 여력이 없는 경우.
·과거 의무 위반 경력이 있거나 분쟁 위험이 있는 경우.
·그 외 합의를 유지하기 어려운 특수한 사정이 있는 경우.
그러나, 단순히 "내가 직접 장사하겠다"거나 "지인이 들어올 예정"이라는 정도는 일반적으로 정당한 사유로 인정되지 않습니다.
유사한 상황을 겪고 계신다면, 다음의 내용을 반드시 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다.
·새로운 상대를 주선하려 한 정황(문자, 이메일, 제안서 등).
·건물주의 계약 거절 의사(직접적이든 간접적이든).
·합의 종결 당시 대화 내용 및 대응 태도.
이러한 정황증거는 훗날 권리금회수방해에 따른 손해배상청구의 핵심이 됩니다.
특히 건물주의 거절이 명백했다면, 실제 합의 성사가 되지 않았더라도 청구 요건은 성립할 수 있습니다.
세입자가 권리금을 회수하지 못했다면, 그 금액 상당을 건물주에게 민사상 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
다만 손해액의 증명, 건물주의 거절 경위, 거래의 흐름 등을 정리해야 하며, 관련 법에 정통한 부동산 전문 변호사의 조력이 필요합니다.
Q. 건물주가 아직 새 임차인과의 계약을 거절한 적이 없는데, 미리 대비할 방법이 있나요?
새로운 세입자를 주선하려는 시도와 그 과정에서 오간 모든 대화를 기록으로 남겨두시면, 나중에 건물주가 거절할 경우 중요한 증거가 됩니다.
Q. 권리금 액수는 어떻게 산정해서 청구하나요?
통상 감정평가나 실제 거래 사례를 근거로 산정하며, 손해액 입증이 까다로운 부분이므로 전문가의 조력을 받는 것이 유리합니다.
그렇다면 지금이 바로 권리금회수방해를 방어할 준비가 필요한 시점입니다.
부당한 계약 거절은 단순한 영업 문제를 넘어 법적인 책임으로 이어질 수 있습니다.
지금 바로 20년 이상 부동산 분쟁을 경험한 김용일 변호사와 함께 정당하게 받아야 할 권리를 확보하세요.
상가 권리금은 생계의 일부입니다.
그 가치를 지킬 수 있어야 합니다.
의를 주신다면 해당 사안에 관련해 최선의 해결책을 마련해드리겠습니다.
감사합니다.
☑️ 서울대학교 졸업
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
