안녕하십니까.
부동산 사건 20년 경력, 법무법인 현 부동산팀 대표변호사 김용일입니다.
건물을 여러 사람이 함께 쓰다 보면 '공용부분'이라는 개념이 생깁니다.
계단, 복도, 지하 주차장처럼 여러 구분소유자나 점유자가 함께 이용하는 공간을 말하죠.
그런데 이 공간을 누군가 '내 것처럼' 마음대로 점유해버린다면, 분쟁은 피할 수 없습니다.
오늘은 이런 공용부분 무단사용 문제가 실제 건물에서 어떻게 나타나고, 어떤 법적 해결책이 있는지 집합건물분쟁 변호사의 시각에서 정리해드리겠습니다.
공용부분 무단사용 사례는 다양합니다.
예를 들면 아래와 같습니다.
·지하주차장 일부를 특정 점포 운영자가 창고로 사용
·1층 복도를 특정 상가 임차인이 간판이나 물건으로 막아버림
·옥상을 특정 입주자가 개인 쉼터로 꾸며서 독점 사용
·건물 출입구에 특정 점포의 광고물을 무단으로 설치
이렇게 해당 공간을 특정 입주자가 개인 용도로 점유하거나 변경하면, 다른 소유자나 점유자의 권리가 침해되고 건물 전체의 이용 가치도 떨어질 수밖에 없습니다.
공용부분 무단사용에 대한 법적 대응은 크게 두 가지로 나뉩니다.
·첫째, 철거 및 원상복구 청구입니다.
민법상 부당점유 또는 점유방해로 보고, 점유자의 행위 중단과 원상회복을 청구할 수 있습니다.
특히 집합건물법 제10조에 따르면 공용부분은 원칙적으로 공동 소유이므로, 이를 임의로 점유하거나 구조를 바꿀 수 없습니다.
·둘째, 손해배상청구입니다.
무단 사용으로 발생한 손해에 대한 배상도 청구 가능합니다.
예컨대 주차장을 무단 점유해서 생긴 영업 지장이나, 외관 훼손으로 인한 이미지 하락 등이 여기 해당됩니다.
관리단(입주자 대표회의) 명의로 소송을 진행할 수도 있고, 구분소유자 개별로도 청구할 수 있습니다.
실제 사건에서 가장 먼저 짚어야 할 부분은 "이 공간이 진짜 공용부분이 맞는가"입니다.
간혹 일부 점유자들이 "여기는 원래 내 가게 앞이니 내 마음대로 해도 된다"고 주장하기도 하는데, 등기상 또는 건축도면상 공용으로 지정된 공간이라면 이런 주장은 법적으로 인정되지 않습니다.
공용부분 무단사용 여부를 확인할 수 있는 자료는 다음과 같습니다:
·등기부등본: 전유부분과 공용부분이 명확히 표시됩니다
·건축물대장 및 도면: 구조도상 공용 구역을 확인할 수 있습니다
·관리규약: 공동주택의 경우 자치적으로 정해진 공용 사용 기준이 담겨 있습니다
이런 자료를 먼저 확보해야 법적 청구도 정확하게 이루어질 수 있습니다.
모든 집합건물분쟁을 바로 소송으로 대응할 필요는 없습니다.
특히 건물 내에서 장기적인 관계를 유지해야 하는 상황이라면, 내용증명을 발송하거나 관리단과 협의해서 먼저 자발적인 시정 기회를 주는 게 더 효율적일 수 있습니다.
하지만 여러 차례 요청해도 응하지 않거나, 오히려 사용권을 주장하며 분쟁이 격화된다면 법적 조치를 적극적으로 검토하셔야 합니다.
특히 공용시설이 상업적 용도로 점유된 경우라면 부당이득 반환까지 청구할 수 있습니다.
집합건물분쟁 변호사로서 말씀드리면, 전략 없이 대응하다가는 오히려 분쟁을 키울 수 있다는 점도 꼭 기억해두셔야 합니다.
공용부분 무단사용은 건물 소유자 전체의 이익에 영향을 미치는 민감한 문제입니다.
건물 구조가 복잡하거나 공유자가 많은 경우, 문제 해결에 수개월이 걸리기도 합니다.
관리단 구성, 공용부분 범위 확인, 법률 해석과 증거 수집까지 모두 전문 지식이 필요한 영역입니다.
저는 공용부분 무단사용과 관련된 집합건물분쟁을 다수 해결해온 경험을 바탕으로, 상황에 맞는 대응 전략을 제시해드리고 있습니다.
집합건물분쟁으로 해결이 필요한 순간이 오셨다면 언제든 김용일 변호사에게 상의해주시기 바랍니다.
20년 이상의 실무 경험과 노하우로 최선을 다해 도와드리겠습니다.
감사합니다.
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변호사협회 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
