공사현장 앞에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 보신 적 있으신가요?

이는 시공업체가 공사대금을 지급받지 못한 상태에서 현장을 떠나지 않고 점유하고 있다는 의미입니다.

이러한 유치권은 민법상 정당한 권리이지만, 요건을 갖추지 못하거나 절차가 위법하면 불법점유로 간주되어 손해배상 책임이나 형사책임까지 따를 수 있습니다.

이번 글에서는 유치권의 성립요건과 소멸사유, 그리고 실무상 주의할 점들을 정리해 드립니다.

1.유치권이란 무엇인가?

민법 제320조

유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 반환하지 않을 수 있는 권리입니다.

대표적인 사례로는 공사대금을 지급받지 못한 시공사가 건물이나 공사 현장을 점유하는 경우가 있습니다. 단, 이는 어디까지나 법률이 정한 요건을 충족하는 경우에만 정당한 권리로 인정됩니다.

유치권이 성립하기 위한 네 가지 요건

·타인의 물건에 대한 적법한 점유

점유가 시작된 경위가 적법해야 합니다.

폭력, 침입 등 위법한 방식으로 점유를 시작했다면 유치권은 성립하지 않습니다.

·채권의 존재 및 변제기 도래

해당 물건과 관련된 채권이 존재해야 하며, 그 채권이 이미 지급기일을 넘긴 상태여야 합니다. 예: 공사대금, 수리비 등.

·채권과 유치물 간의 견련성

유치하고 있는 물건과 채권 간에 실질적 관련성이 있어야 합니다. 단순 금전채권만으로는 유치권을 행사할 수 없습니다.

·유치권 배제 특약이 없을 것

계약서에 유치권을 포기한다는 내용이 있다면, 명시적이든 묵시적이든 유치권은 성립할 수 없습니다.

2.유치권이 인정된 사례와 인정되지 않은 사례

인정 사례:

시공사가 계약에 따라 아파트를 건설했으나 공사대금의 일부를 지급받지 못하고 현장을 점유하고 있는 상황. 견련성 인정, 유치권 배제 특약 없음 → 유치권 성립.

불인정 사례:

수리된 휴대폰을 돌려주지 않으며 과거의 다른 채무를 이유로 반환을 거부한 경우. 해당 채권과 물건 사이에 견련성 없음

→ 유치권 부정.

3.유치권의 소멸 사유

유치권은 아래 사유 중 하나라도 발생하면 자동으로 소멸합니다.

1. 점유의 상실: 자발적 반환이나 강제집행으로 점유를 상실한 경우.

2. 피담보채권의 소멸: 채권이 변제되거나 소멸시효(민사 10년, 상사 5년 등)에 도달하면 유치권도 함께 사라집니다.

3. 상당한 담보의 제공: 채무자가 유치물에 상응하는 담보를 제공하면, 유치물은 반환되어야 하며 유치권도 소멸합니다.

4. 위법한 사용·처분: 유치물을 무단으로 사용하거나 타인에게 처분한 경우, 권리남용으로 간주되어 유치권이 인정되지 않습니다.

4.유치권 행사, 분쟁 가능성은?

유치권은 민법상 권리이지만, 그 행사가 정당하지 않다고 판단될 경우 다음과 같은 위험이 따릅니다.

·제3자와의 소유권 분쟁

·경매절차에서의 인도거부로 인한 불법점유 판단

·형사책임(업무방해, 강요, 재물손괴 등) 가능성

실제 분쟁에서는 유치권 자체보다 점유의 방식, 유치물과 채권의 견련성, 계약상 특약의 존재 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.

5.김용일 변호사의 조언

유치권은 단순히 “돈 못 받았으니 안 나간다”는 감정적 대응이 아니라, 민법상 명확한 요건을 충족해야만 정당한 권리로 인정되는 제도입니다.

이를 간과하고 무리하게 점유를 지속할 경우, 법적으로 오히려 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

1. 유치권 행사 전에는 반드시 다음을 확인해야 합니다:

2. 계약서 내 유치권 배제 여부

3. 점유의 적법성

4. 채권의 존재 및 견련성

5. 채권 소멸 가능성

6. 유치물의 사용 및 처분 이력

유치권이 문제되는 상황이시라면, 관련 계약서와 점유 경위 등을 토대로 법적 검토를 받아보시길 권합니다.

유치권 관련 분쟁이나 민사소송이 우려된다면, 상황을 면밀히 진단하고 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다.

관련 상담은 건설·부동산 민사소송 전문 김용일 변호사에게 문의해 주세요.