부동산 거래가 활성화 될수록 ‘계약파기’에 따른 계약금 또는 가계약금 반환 문제도 자주 발생합니다.
특히 매매계약 체결 전에 일부 금액만 먼저 지급하는 ‘가계약금’의 법적 지위와 반환 가능성은 실무상 많은 분쟁을 낳고 있습니다.
이번 글에서는 부동산계약파기시 가계약금 반환이 가능한지, 반환 범위는 어디까지인지, 그리고 계약이 성립되지 않은 경우에는 어떤 법리가 적용되는지 구체적으로 짚어보겠습니다.
계약금은 본 계약 체결 후 지급되는 금액으로, 민법 제565조에 따라 ‘해약금’으로 추정됩니다.
가계약금은 정식 계약 체결 전, 거래 의사 표시를 위한 일부 선지급 금액입니다.
가계약금이라고 해도 계약의 본질적 사항(매매대금, 대상, 지급조건 등)에 대해 의사합치가 있었다면 계약이 성립한 것으로 보고, 해약금 법리가 적용될 수 있습니다.
반대로 매매대금이나 지급 방법 등이 명확히 정해지지 않았다면, 계약 자체가 성립하지 않은 것으로 보아 부동산계약파기시 가계약금 반환에 대해 단순 부당이득 반환 대상으로 처리됩니다.
대표적인 대법원 판결을 보면, 매수인이 계약금 1억 1000만 원 중 1000만 원만 먼저 송금한 상황에서, 매도인이 다음 날 2000만 원을 공탁하며 계약 해제를 시도했습니다.
대법원은 “계약금 일부만 지급된 상태에서는 해약금에 따른 해제 자체가 불가능하다”고 판단했습니다.
즉, 계약금 전액이 지급되기 전까지는 민법상 해약금 규정(계약금의 배액 제공 시 해제 가능)이 적용되지 않는다는 것입니다.
즉, 가계약금만 받은 상태에서 매도인이 배액을 지급해도 임의 해제가 성립하지 않습니다.
가계약금을 지급했다고 해도 다음의 조건 중 하나라도 미충족되면 계약 성립으로 보기 어렵습니다.
·매매대금, 중도금, 잔금 지급 시기 등 본질적 요소의 합의가 없음
·매수인이나 매도인이 불확정 상태
·정식 계약서 미작성 + 핵심 계약 내용이 불명확
이 경우는 계약 자체가 성립하지 않았다고 보아, 기지급 금액은 ‘부당이득 반환’의 대상이 됩니다. 즉, 실지급한 금액만 반환받을 수 있으며, 배액 청구나 위약금 청구는 인정되지 않습니다.
계약 성립 여부→ 매매대금, 지급 방식, 목적물 등 필수사항에 대한 합의가 있었는지?
가계약금 지급 당시의 명시 내용→ 송금 메모, 문자, 이메일 등 기록 확인
일방의 귀책 여부→ 단순 변심인지, 하자 은폐나 기망행위가 있었는지에 따라 반환 가능성이 달라짐
가계약금만 지급한 경우에도 실제 계약이 성립한 경우라면, 민법상 해약금 규정에 따라 반환 범위가 달라질 수 있습니다.
반대로 계약이 성립하지 않았거나, 계약금 전액이 지급되지 않은 상태라면, 해약금 논리가 아닌 ‘부당이득 반환’이 적용됩니다.
중요한 건 계약의 성립 여부와 계약서 내용, 그리고 거래 경위의 증거 확보입니다.
부동산계약파기시 가계약금 반환 문제로 고민하고 계시다면, 가볍게 넘기지 마시고 변호사와 함께 계약 성립 여부부터 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다.
작은 판단이 수백만 원 차이의 민사소송 결과로 이어질 수 있기 때문입니다.
