창업 초기 자금 부담을 줄이기 위해 기존 상가 임차인이 제3자에게 점포를 재임대하는 **‘전대차계약’**은 자영업자들 사이에서 흔히 활용되는 방식입니다.
하지만 구조가 단순하지 않은 만큼, 계약 당사자의 법적 지위와 권리 보호 여부에 대한 오해도 많습니다.
특히 전차인(재임차인)의 경우, 법적 보호를 받지 못하는 위험한 계약을 맺고 있는 경우도 적지 않습니다.
이번 칼럼에서는 전대차계약의 법적 구조, 상가임대차보호법의 적용 범위, 전차인의 권리 행사 요건을 실무 중심으로 정리합니다.
전대차는 기존 임차인(전대인)이 제3자(전차인)에게 점포를 다시 임대하는 구조입니다.
이때 건물 소유자인 임대인은 전대차의 직접 당사자가 아닙니다.
하지만 임대인의 동의 여부에 따라 전차인의 권리는 근본적으로 달라집니다.
즉, 임대인의 동의 없는 전대차는 불법적 구조가 될 수 있으며,
그 경우 전차인은 보호받지 못한 채 퇴거 요청이나 보증금 미반환의 위험에 처할 수 있습니다.
민법 제629조
임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
즉, 임대인의 동의 없는 전대차는 실질적으로 무효에 해당하며, 전차인은 아무런 권리 주장도 할 수 없게 됩니다.
실무에서 흔히 발생하는 사례는 다음과 같습니다.
임차인이 임대인의 허락 없이 점포를 제3자에게 넘김
전차인이 구두 동의만 믿고 입주
계약 종료 시 임대인이 전대차를 인정하지 않음 → 보증금 반환 거절
따라서 전차인이 계약을 체결하기 전, 반드시 임대인의 서면 동의서를 확보해야 합니다.
이는 법적 보호를 받기 위한 최소 요건입니다.
상가건물임대차보호법 제13조는 전차인에게도 일부 조항을 준용합니다.
다만, 임대인의 동의를 받은 전대차계약일 경우에만 보호됩니다.
적용 가능한 주요 조항은 다음과 같습니다.
· 제10조: 계약갱신요구권 (10년까지 연장 가능)
· 제10조의2: 보증금·임대료 증감청구권
· 제10조의8: 연체 시 계약 해지 기준
· 제12조: 월세 전환율 상한
이처럼 무단 전대의 경우 상가임대차보호법 적용 대상에서 제외되며,
전차인은 권리금·갱신·보호조치 등 모든 권리에서 배제될 수 있습니다.
전차인은 일정 요건을 갖추면 임대인을 상대로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
다만, 이 권리는 전대인의 전체 임대차 존속기간 내에서만 인정됩니다.
예를 들어,
임대차 계약 체결 후 8년이 경과한 상태에서 전대차가 시작됐다면 전차인은 최대 2년까지만 갱신 요구가 가능합니다.
또한 상가임대차보호법 제13조 제2항에 따라 “전차인은 전대인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있어, 전대인의 권리를 간접 행사하는 방식으로 갱신 요구가 가능합니다.
전차인의 법적 지위는 계약 체결 이전 단계에서 결정됩니다.
다음 사항들을 반드시 점검해야 향후 분쟁을 피할 수 있습니다.
임대인의 서면 동의 확보
계약서상 ‘임대인의 명시적 서명’ 또는 별도의 동의서 첨부
계약서 조항 명확화
보증금 반환, 계약 종료, 갱신 조건 등 구체적 명시
원 임대차계약 확인
전대인의 계약 만료 시점, 갱신 가능성 등 사전 확인
점포 사용 범위 문서화
부분 임대의 경우 구획 및 출입 조건 명시
전대차계약은 일견 간단해 보일 수 있으나,
법적으로는 삼자 간 권리관계가 얽힌 고위험 계약 구조입니다.
임대인의 의사 하나로 계약이 무력화될 수 있고,
전차인은 보증금조차 돌려받지 못한 채 퇴거를 강요당할 수 있습니다.
**“임차인에게만 계약서를 받았다”**는 이유로 법의 보호를 받지 못한 사례는 매우 많습니다.
전대차계약을 검토 중이라면, 반드시 다음을 기억하세요:
임대인의 서면 동의는 필수
상가임대차보호법은 전차인을 제한적으로만 보호
계약서와 권리 관계 검토는 법률전문가에게 반드시 의뢰
상가임대차, 전대차 분쟁, 권리금 회수 관련 분쟁은
상가임대차 전문 김용일 변호사에게 상담받으시기 바랍니다.
실무 중심의 법률 조력으로 안정적인 사업 기반을 설계하실 수 있습니다.
