"친한 지인이 채권자의 강제집행을 피하기 위하여 잠시만 부동산 명의를 자신에게 돌려달라고 합니다. 나중에 바로 돌려준다고 약속하는데, 도와주어도 괜찮습니까?"
부동산 분쟁 상담 시, 채권자 회피나 세금 절감을 위하여 허위 계약에 협조하려는 의뢰인을 종종 접하게 됩니다.
그러나 통정허위표시는 당사자 간 무효이며, 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 매우 큽니다.
본고에서는 실제 소송에서 승패를 결정하는 핵심 쟁점인 통정허위표시의 성립 요건, 무효의 효과, 입증책임, 그리고 선의의 제3자 보호 법리에 대한 명확한 기준을 소개하고자 합니다.
통정허위표시는 당사자가 서로 합의하여 진의 아닌 의사표시를 하는 것을 말합니다.
핵심은 '요건의 충족'입니다.
의사와 표시의 불일치, 즉 내심의 의사와 표시된 내용이 달라야 함.
표의자가 그 불일치를 인식
상대방과 '가짜로 하자'는 합의(통정)
가장 흔한 예는 채권자의 강제집행을 피하기 위하여 친구나 가족에게 재산을 매각한 것처럼 꾸미는 가장매매입니다.
실제로는 매도·매수 의사가 없으면서 매매계약의 외관만 만드는 것이므로** 통정허위표시**에 해당합니다.
민법 제108조 제1항은 "상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다"고 규정합니다.
핵심은 '절대적 무효'입니다.
당사자 사이에서 가짜 계약에 따른 법적 효력은 전혀 발생하지 않습니다.
예컨대 A가 채권자의 강제집행을 피하기 위하여 아파트를 B에게 넘기기로 짜고 허위 매매계약을 체결한 경우, 이 계약은 무효이므로 A는 언제든지 B에게 소유권 등기를 돌려달라고 요구할 수 있으며, B는 가짜 계약을 근거로 아파트 소유권을 주장할 수 없습니다.
계약이 통정허위표시로서 무효라고 주장하는 사람이 모든 사실을 증명하여야 합니다.
핵심은 '엄격한 입증책임'입니다.
법원은 계약서와 등기가 존재하는 이상 그 계약은 진정한 것으로 추정하므로, 무효를 주장하는 측의 입증 책임이 매우 무겁습니다.
실제 소송에서는 당사자들의 관계(부부, 부모자식, 형제 등 친인척), 거래의 비정상성(다액의 채무를 부담하여 강제집행이 임박한 시점에 유일한 재산을 처분하는 행위, 매매대금이 실제로 오가지 않았거나 건네진 직후 다시 매도인에게 돌아오는 자금 흐름) 등의 간접적 사실들을 통하여 통정허위표시임을 입증하게 됩니다.
민법 제108조 제2항은 "허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다"고 규정합니다.
핵심은 '거래 안전의 보호'입니다. '제3자'란 허위표시의 당사자가 아닌 사람으로서 가짜 계약으로 만들어진 외관을 믿고 새롭게 법률상 이해관계를 맺은 사람을 말합니다.
제3자에 해당하는 경우는 가장양수인으로부터 부동산을 재매수한 사람, 가장양수인 명의의 부동산에 저당권이나 전세권을 설정받은 은행, 가장양수인이 가지는 허위 채권을 압류한 채권자 등입니다.
따라서 앞선 거래가 가짜인 줄 모르고 허위 양수인으로부터 부동산을 매수하여 등기까지 마쳤다면, 원래 소유자는 "그 계약은 가짜였으니 무효"라고 주장하며 부동산을 돌려받을 수 없습니다.
통정허위표시 소송은 단순히 "짜고 한 것"이라는 주장만으로 승소할 수 없습니다.
무효를 주장하는 측은 당사자 간의 관계, 비정상적인 자금 흐름, 거래 시점 등 통정허위표시를 뒷받침하는 객관적 증거를 철저히 확보하여야 합니다.
반대로 제3취득자는 선의로 추정된다는 점을 기억하고, 상대방이 악의를 입증하지 못하는 한 법적으로 보호받을 수 있다는 점을 적극 주장하여야 합니다.
20년간 수많은 부동산 분쟁을 수행하며 축적한 경험에 비추어 볼 때, 통정허위표시 분쟁은 복잡한 사실관계와 법리가 얽혀 있으므로 계약 단계에서부터 의심스러운 정황이 있다면 거래를 재고하고, 분쟁이 발생하였다면 즉시 전문가와 상담하여 체계적으로 증거를 분석하고 사건의 특성에 맞는 법적 전략을 수립하시기 바랍니다.
