"20년 넘게 내 땅처럼 사용해 온 토지인데, 등기부상 소유자가 다른 사람으로 되어 있습니다. 20년간 점유하였으니 제 소유로 인정받을 수 있지 않습니까?"
부동산 분쟁 상담 시, 장기간 점유만으로 소유권을 취득할 수 있다고 오해하는 의뢰인을 종종 접하게 됩니다.
그러나 토지 점유취득시효는 20년의 점유 기간 외에도 소유의 의사(자주점유), 평온·공연성 등 엄격한 요건을 모두 충족하여야 하며, 특히 자주점유의 입증이 승패를 결정합니다.
본고에서는 실제 소송에서 승패를 결정하는 핵심 쟁점인 점유취득시효 요건, 자주점유 추정의 법리, 인정 및 부정 사례, 그리고 평온·공연성의 의미에 대한 명확한 기준을 소개하고자 합니다.
20년의 점유 기간만으로는 소유권을 취득할 수 없습니다. 민법 제245조가 정한 모든 요건을 충족하여야 합니다.
핵심은 '네 가지 요건의 충족'입니다.
첫째, 20년간의 계속적 점유가 중단 없이 유지되어야 하고, 둘째, 소유의 의사로 점유하여야 하며(자주점유), 셋째, 평온한 점유, 즉 폭력이나 강박 등 위법한 방법을 사용하지 않았어야 하고, 넷째, 공연한 점유, 즉 다른 사람들이 알 수 있도록 공개적으로 점유하여야 합니다.
이 모든 요건을 충족한 후 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.
점유취득시효 소송에서 승패를 가르는 핵심은 '소유의 의사(자주점유)' 인정 여부입니다.
민법 제197조는 점유자가 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정하므로, 시효 취득을 주장하는 점유자는 자주점유를 스스로 증명할 필요가 없습니다.
대법원 2020다236498 판결
오히려 토지 소유자 측에서 "그 점유는 소유의 의사가 없는 타주점유"라는 점을 증명하여야만 점유자의 주장을 저지할 수 있습니다.
따라서 증명책임은 타주점유를 주장하는 토지 소유자가 부담합니다.
법원은 점유 개시 당시 소유권이 있다고 믿을 만한 객관적 사정이 있었던 경우 자주점유를 폭넓게 인정합니다.
·매매·증여로 인한 점유: 실제 등기 명의는 타인 앞으로 되어 있더라도 점유자가 직접 매매대금을 지급하고 점유를 이전받았다면 소유의 의사가 인정됩니다.
·경계 착오로 인한 점유: 지적 측량 기술이 정밀하지 않던 시절 인접 토지와의 경계를 착각하여 자신의 토지로 믿고 건물을 짓거나 담장을 설치하여 점유하였다면 자주점유로 인정될 가능성이 높습니다. 특히 점유 면적이 매수한 전체 면적에 비하여 크지 않다면 착오 인정에 유리합니다.
토지 소유자는 다음 사정을 입증하여 점유자의 자주점유 추정을 깨뜨릴 수 있습니다.
·악의의 무단점유: 점유 개시 당시부터 자신에게 소유권이 없음을 알면서도 무단으로 점유하였다는 사실이 입증되면 자주점유 추정이 깨집니다. 예컨대 침범 면적이 매수 면적에 비하여 상당히 넓어 착오로 보기 어려운 경우 법원은 침범 사실을 인식하였다고 보아 타주점유로 판단합니다.
·권원의 성질상 타주점유: 임대차 관계나 명의신탁 관계에서 점유한 경우는 처음부터 소유의 의사가 없는 타주점유에 해당합니다(대법원 2009다64253 판결).
·소유권 인정 태도: 점유자가 진정한 소유자에게 토지 사용료를 지급하거나 매수를 제의한 사실이 있다면 스스로 소유자가 아님을 인정한 것으로 보아 타주점유로 판단될 수 있습니다. 다만 시효 완성 후 분쟁 해결을 위한 매수 제의는 예외적으로 자주점유가 유지될 수 있습니다.
·국유지 변상금 납부: 국유지를 무단 점유하다가 적발되어 변상금을 납부하였다면 국가의 소유권을 인정한 것으로 보아 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다.
단순한 이의 제기만으로는 평온한 점유가 깨지지 않습니다.
대법원 2002다58456 판결
법원이 말하는 평온한 점유란 점유 취득이나 유지에 폭행·협박 등 법률상 용납할 수 없는 강포 행위를 사용하지 않은 점유를 의미합니다.
따라서 소유자로부터 이의를 제기받거나 법률적 분쟁이 있었다는 사실만으로는 점유의 평온·공연성이 상실되지 않습니다.
토지 점유취득시효 소송은 단순히 "20년간 점유하였다"는 주장만으로 승소할 수 없습니다.
자주점유 추정의 법리를 정확히 이해하고, 점유 개시의 객관적 사정을 입증하며, 상대방의 타주점유 주장에 대한 치밀한 반박 논리를 구축하여야 합니다.
수십 년 전의 사실관계를 다투는 만큼 객관적 증거의 체계적 수집이 승패를 결정합니다.
20년간 수많은 토지 점유취득시효 분쟁을 수행하며 축적한 경험에 비추어 볼 때, 각 사안의 고유한 특성과 증거 관계에 따라 결과가 크게 달라지므로, 소송 초기부터 전문가의 조력을 받아 체계적인 증거 수집과 전략 수립을 하시기 바랍니다.
