부동산 거래는 거액의 자금이 오가는 만큼, 계약 해제나 파기 상황에서도 단 한 줄의 문구가 수천만 원의 손해로이어질 수 있습니다.
특히 ‘계약금’과 관련된 분쟁은 가장 빈번한 갈등 요소 중 하나입니다.
이번 글에서는 약정해제권 행사 시 해약금 기준이 실제 지급된 금액인지, 약속된 전체 금액인지에 관한 대법원 판례와 함께 실무상 주의할 점을 정리해드립니다.
민법 제565조는 당사자 일방이 계약금만을 지급한 상태라면, 이행에 착수하기 전까지 자유롭게 계약을 해제할 수 있도록 허용하고 있습니다.
·매수인: 계약금을 포기하고 해제
·매도인: 계약금의 배액을 반환하고 해제
이른바 ‘약정해제권’ 입니다. 계약을 일방적으로 철회할 수 있도록 보장하되, 일정한 금전적 부담을 통해 거래 질서를 유지하려는 장치입니다.
실제 지급액이 아니라 전체 계약금 약정액이 기준이라는 점은 대법원 판례로 확립되어 있습니다.
대법원 2014다231378 판결
당사자들이 총 1억 5천만 원을 계약금으로 약정했으나, 실제 지급된 금액은 5천만 원에 불과했던 사안.
매도인은 실제 받은 5천만 원의 배액(1억 원)만 돌려주면 된다고 주장했으나,
대법원은 약정된 계약금 전체(1.5억 원)를 기준으로 해약금 산정을 해야 한다고 판단했습니다.
이 판결은 계약금을 일부만 납부하고 거래를 철회할 경우, 실질적으로 계약 해제 비용을 줄이려는 행위를 방지하기 위한 것입니다.
즉, 계약서에 명시된 약정 전체 금액이 해약금 기준이 되며, 실제 입금된 금액은 기준이 아니라는 점을 분명히 한 것입니다.
주의할 점은, 약정해제권은 상대방이 아직 의무 이행에 착수하지 않았을 때만 행사 가능하다는 것입니다.
‘이행 착수’란?
단순한 준비행위가 아니라, 계약상 의무 일부를 실제로 이행하기 시작한 것을 의미합니다.
예시:
·매수인이 중도금 일부라도 지급한 경우
·3등기 이전을 위한 서류를 제출하거나 대출 승인을 완료한 경우
이런 상태에서는 더 이상 약정해제권을 행사할 수 없고, 정당한 해제 사유가 필요한 일반 계약 해제 또는 손해배상 청구 절차로 넘어가야 합니다.
많은 분들이 “내가 낸 금액만 기준이면 되겠지” 라고 생각하지만, 이는 명백한 오해입니다.
계약서상 약정된 계약금이 1억 원이라면, 그 중 일부만 납부했더라도 해제 시 기준은 전체 금액 1억 원이 되는 것입니다.
이 원칙은 단순한 금전 문제를 넘어, 거래 신뢰 유지와 계약의 구속력 확보라는 법적 목적을 실현하는 장치입니다.
·계약금은 반드시 명확한 문구로 약정하고, 지급 여부와 시점도 기록으로 남겨두십시오.
·약정해제권은 이행 착수 전까지만 가능합니다. 자칫 늦게 행사하면 위약책임을 질 수도 있습니다.
·일부만 지급한 경우라도, 전체 약정 금액을 기준으로 손해배상 또는 반환 의무가 발생할 수 있다는 점을 잊지 마십시오.
해약금은 단순히 ‘돌려줄 돈’의 문제가 아닙니다.
계약의 신뢰와 법적 구속력, 그리고 손해 분담의 기준점이 되는 중요한 조항입니다.
계약을 해제하려는 순간,
“정말 이행 착수가 없었는가?”
“해약금 산정 기준은 명확한가?”
“상대방에게 법적 책임이 발생할 수 있는가?”
이 모든 부분을 계약 전과 해제 전 모두 꼼꼼히 점검하셔야 합니다.
혼자 판단하기보다, 분쟁 소지를 줄이기 위해서는 반드시 전문가의 검토를 받는 것이 바람직합니다.
