"제 돈으로 산 부동산인데 명의만 동생 앞으로 해두었습니다. 이제 와서 돌려달라고 하니 자기 소유라고 우깁니다. 되찾을 방법이 있습니까?"
상속 분쟁 상담 시, 명의신탁 부동산을 되찾지 못해 고통받는 의뢰인을 종종 접하게 됩니다.
세금 회피, 대출 한도, 혹은 개인적 사정으로 타인 명의로 부동산을 취득하였다가, 명의수탁자가 반환을 거부하거나 임의 처분하는 분쟁이 끊이지 않습니다.
본고에서는 실제 소송에서 승패를 결정하는 핵심 쟁점인 명의신탁 입증 방법, 유형별 법적 성격, 그리고 구제 방안에 대한 명확한 기준을 소개하고자 합니다.
소송에서 승소하기 위한 첫 단계는 명의신탁 관계의 존재를 입증하는 것입니다. 등기부상 소유자는 적법한 소유자로 추정되므로, 명의신탁을 주장하는 측이 모든 증명 책임을 부담합니다.
핵심은 '객관적 증거'입니다. 명시적 계약서가 없더라도 다음과 같은 증거를 통하여 묵시적 합의를 입증할 수 있습니다.
·매수자금 출처: 계약금, 중도금, 잔금을 누가 부담하였는지가 가장 결정적입니다. 본인 계좌에서의 이체 내역, 대출 이자 납입 내역 등이 강력한 증거가 됩니다.
·세금·공과금 납부: 취득세, 등록세, 재산세 등 각종 세금의 실제 납부자가 누구인지가 중요한 판단 근거입니다.
·부동산의 관리·사용: 직접 거주, 임대차 계약 체결, 임대료 수령 등 실질적 점유·사용 관계가 실소유자 판단의 기준이 됩니다.
·등기권리증 소지: 등기권리증 등 권리 관계 서류를 누가 보관하고 있는지도 유력한 간접 증거로 활용됩니다.
·당사자 간 대화: 명의신탁을 인정하는 통화 녹취, 메시지 기록 등은 결정적 증거로 기능합니다.
명의신탁 사실이 인정되더라도 부동산 자체를 회복할 수 있는지, 매수 자금만 반환받을 수 있는지는 명의신탁의 유형에 따라 결정됩니다. 잘못된 유형 판단은 전부 패소로 이어질 수 있으므로, 정확한 법적 성격 파악이 승소의 핵심입니다.
·3자간 등기명의신탁(중간생략등기형): 신탁자(A)가 매도인(C)과 직접 매매계약을 체결하였으나, 등기만 매도인에게서 수탁자(B)에게 직접 이전된 경우입니다. 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자를 상대로 소유권등기 말소를 청구하고, 매도인을 상대로는 소유권이전등기를 청구하여 등기 명의를 회복할 수 있습니다.
·계약명의신탁: 신탁자(A)가 수탁자(B)에게 매수자금을 제공하였으나, 수탁자가 직접 매도인(C)과 매매계약을 체결하고 등기를 이전받은 경우입니다. 신탁자는 부동산 소유권 자체를 회복할 수 없으며, 수탁자를 상대로 과거 지급한 매매대금 및 부대비용 상당액을 부당이득으로 반환 청구할 수 있을 뿐입니다.
·양자간 등기명의신탁: 신탁자(A)가 자신이 이미 소유한 부동산의 등기 명의를 수탁자(B)에게 이전한 경우입니다. 신탁자는 소유권에 기하여 수탁자를 상대로 무효인 등기의 말소를 청구하여 명의를 회복할 수 있습니다.
원칙적으로 계약명의신탁으로 추정됩니다.
다만, 매매 과정에서 수탁자가 이름만 빌려주고 실질적으로 관여한 바가 없다면 3자간 명의신탁으로 인정될 여지가 있습니다. 이 구별은 부동산 회복 가능 여부를 결정하므로 매우 중요합니다.
부동산실명법은 부부간 명의신탁에 대하여, 조세포탈이나 강제집행 면탈 등 불법적 목적이 없다면 예외적으로 유효한 것으로 인정합니다.
따라서 신탁자는 언제든지 명의신탁 약정을 해지하고 소유권을 회복할 수 있습니다.
배우자 일방이 사망하더라도 명의신탁 관계는 다른 상속인과의 관계에서 그대로 유효하게 존속한다는 점을 유의하여야 합니다.
부동산 명의신탁 소송은 단순히 "내 돈으로 샀다"는 주장만으로 승소할 수 없습니다.
명의신탁의 유형을 정확히 판단하고, 객관적 증거를 체계적으로 수집하며, 그에 맞는 적법한 청구를 제기하는 것이 승소의 핵심입니다.
잘못된 소송 전략은 영구적인 재산 상실로 이어질 수 있습니다.
20년간 수많은 명의신탁 사건을 수행하며 축적한 경험에 비추어 볼 때, 성공적인 부동산 회복을 위해서는 초기 단계부터 정확한 법리 분석과 증거 확보가 필수적입니다.
귀하께서 명의신탁 부동산 문제로 고민하고 계시다면, 단 하루라도 지체하지 마시고 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.
