“제 명의가 아니라고요? 제가 돈을 내고 사들인 집인데요.”
실제로 자주 접하는 상담 중 하나입니다.
부동산 명의신탁은 단순한 ‘명의 빌리기’가 아닙니다.
재산을 둘러싼 오해, 오랜 신뢰관계의 붕괴, 그리고 복잡한 법적 절차로 이어지는 분쟁의 출발점입니다.
이번 글에서는 ‘부동산 명의신탁 해지’를 둘러싼 쟁점과 실무 대응 전략을 설명드리겠습니다.
부동산실명법 시행 이후 명의신탁은 원칙적으로 ‘무효’입니다.
그럼에도 불구하고 여전히 실제 재산 소유자는 따로 있고, 명의만 다른 사람 앞으로 되어 있는 경우가 적지 않습니다.
과거에는
·세금 회피
·대출 규제 우회
·형제자매 간 재산관리 편의
등의 이유로 명의신탁이 관행처럼 이뤄졌지만,
재산이 실제 명의자에게 귀속될 위험이 있다는 점에서 이제는 단순한 신뢰 문제가 아닌,
법적 대응이 필요한 사안입니다.
명의신탁 해지를 주장하려면 단순히 "제 거예요"라고 말하는 것만으로는 부족합니다.
실소유자임을 법적 증거로 입증해야 합니다.
실무상 필요한 요건은 다음과 같습니다:
·실소유자임을 입증할 수 있는 자료 확보
→ 자금 출처, 매매대금 이체 내역, 등기 경위, 세금 납부 증빙 등
·명의자가 반환을 거부하거나 처분하려는 정황이 있을 때는 즉시 가처분 필요
→ 처분되면 소유권 회복이 훨씬 어려워집니다.
·명의신탁 자체가 불법으로 판단될 경우, 해지가 아니라 ‘무효’를 주장하는 방식으로 소송 진행
→ 이때는 소유권이전청구 소송과 함께 실명법 위반 과징금도 염두에 두어야 합니다.
A씨는 오랜 기간 친형 명의로 된 건물의 관리와 세금 납부를 도맡아 왔습니다.
모든 자금도 A씨가 부담했지만, 등기만 형 명의로 되어 있었죠.
문제는 형이 “이제 이건 내 거다”라며 반환을 거부하고, 제3자에게 매도하려 한 순간 발생했습니다.
A씨는 자금 흐름, 가족 간의 대화 녹취, 각종 관리내역을 정리해 소송에 돌입했고
법원은 실질 소유권을 인정해 명의신탁 해지를 받아들였습니다.
다만, A씨는 실명법 위반으로 과징금 처분을 받았습니다.
핵심 정리:부동산 명의신탁 자체는 무효이지만, 재산 회복을 위해선입증 책임은 실소유자에게 있다는 점을 기억해야 합니다.
·자금 출처 증빙 자료 확보
·매수대금 입금 내역
·계좌이체 기록, 통장 거래 흐름
·등기 경위 정리
·언제, 왜, 누구 명의로 등기했는지
·명의자의 사용 및 관리 여부
·보전처분(가압류·가처분) 선제 조치
·명의자가 처분 움직임을 보일 경우, 즉시 법원에 신청
·증거 수집 시기
·평소 관리하면서 계약서, 통화 녹음, 문자 등 확보해둘 것
·분쟁 발생 후 수집하려 하면 늦는 경우가 많습니다.
·오래된 가족 간 신뢰 관계
·조세 회피와 같은 법 위반 요소
·명의자의 처분 가능성
·선의의 제3자’ 여부에 따른 소유권 회복 한계
이처럼 법률·사실·도덕적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있습니다.
따라서 사건 초기부터 전체 구조를 파악하고, 전략적으로 입증 구도를 구성해야
소중한 재산을 되찾을 수 있습니다.
부동산 명의신탁 해지는 ‘뒤늦게 억울함을 호소하는 일’로 끝나지 않습니다.
법적 소유권을 되찾는 치열한 분쟁 과정이며, 동시에 예방 가능한 분쟁이기도 합니다.
이미 상황이 시작되었다면, 더는 미루지 마십시오.
지금이 바로 전문가의 조력을 받아야 할 때입니다.
