부동산 거래는 단순한 약속 이상의 법적 효력을 갖습니다.
하지만 아무리 잘 작성된 계약서도, 예기치 못한 사정으로 당사자 중 한 쪽이 의무를 이행할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.
이처럼 이행 자체가 원천적으로 불가능해졌을 때, 과연 매매계약을 해제할 수 있을까요?
이번 글에서는이행불능이라는 민법상 개념을 중심으로, 계약 해제가 가능한 조건과 실무상 주의해야 할 점을 정리해드립니다.
민법상 이행불능이란, 채무자가 계약상 의무를 더 이상 이행할 수 없는 상태를 말합니다.
대표적인 사례는 다음과 같습니다:
·매도인이 해당 부동산을 제3자에게 넘기고 등기까지 이전한 경우
·근저당 말소를 약속했으나, 자력 부족으로 불이행한 경우
이러한 경우 매수인은 계약 해제를 주장할 수 있고, 이미 지급한 계약금을 돌려받거나 손해배상도 청구할 수 있습니다.
이행불능은 '지체'와 다릅니다.
지체는 단순히 기한을 넘긴 상태이며, 일정 기간 최고 후에 해제할 수 있지만,
이행불능은 이행 자체가 불가능한 상태이므로 별도 최고 없이도 해제 가능합니다.
제3자에게 소유권이전이 완료된 경우
매도인이 동일 부동산을 다른 사람에게 매도하고 등기까지 이전한 경우, 기존 계약은 사실상 이행불능 상태가 됩니다.
매도인의 자금 부족으로 근저당 말소 불가
잔금일까지 근저당을 말소하기로 약속했으나, 매도인이 대출 상환 능력이 없어 말소하지 못하는 경우도 이행불능입니다.
단, 잔금일 이전이라면 말소할 여지가 남아 있으므로, 바로 해제하지 말고 '이행 최고'를 먼저 해야 합니다.
이행불능이 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다:
·상대방의 귀책사유가 있는 경우
→ 단순한 외부 사정이나 일시적 곤란만으로는 부족합니다.
·말소 기한이 도과된 후에도 이행이 불가능한 상태
→ 예: 근저당 말소 기한이 지났고, 매도인이 자력이 없어 더 이상 이행 불가능한 상황
·상대방이 명확하게 이행을 거절하는 경우
→ “나는 등기 못 넘겨준다”는 식의 의사 표현이 있으면 해제가 훨씬 수월해집니다.
다음은 대표적인 판례 요지입니다:
“부동산에 근저당이 설정돼 있어도, 매도인이 말소할 능력이 있고, 기한도 남아 있다면 해제 사유가 되지 않는다.”
반면,“매도인이 명백히 자력이 없고, 말소가 불가능한 상태라면, 이행불능으로 보고 별도 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다.”
즉, 이행지체와 달리 실질적으로 이행이 영구히 불가능한 상태여야 해제가 인정됩니다.
·매매계약서에 근저당 말소 기한이 명시돼 있는가?
·매도인이 말소를 위한 자력이 있는가?
·잔금일 이후까지도 이행이 되지 않는가?
·매도인이 이행 거절 의사를 명확히 했는가?
·이행을 최고(촉구)한 문서가 존재하는가?
이러한 요건을 종합적으로 판단해야만, 계약 해제의 정당성이 확보됩니다.
“매도인이 약속을 안 지켰으니 해제하겠습니다.”
실제 상담 중 가장 자주 듣는 말입니다. 하지만 해제가 적법하게 인정되기 위해서는
·계약상 조항의 성격,
·상대방의 귀책 여부,
·해제 가능 시점,
·이행 최고 요부
등을 종합적으로 따져야 합니다.
실수로 ‘부당한 해제 통보’를 하게 되면, 오히려 본인이 위약금 배상 책임을 질 수도 있습니다.
이처럼 이행불능과 계약 해제 문제는 단순히 계약서를 읽는 것만으로는 판단하기 어렵습니다.
계약 해제는 재산권에 직접적인 영향을 미칩니다.
섣부른 판단은 피하고, 부동산 계약 분쟁에 대한 실무 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받으시길 권합니다.
